Обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости происходит таким образом, что залогодатель остается собственником объекта, а к кредитору переходит только право востребовать залог.
Залогодатель обязан поддерживать недвижимое имущество в исправном состоянии, производить его текущий и капитальный ремонт в установленные нормативные сроки.
Залогодержатель – юридическое лицо, выдавшее ипотечный кредит под залог недвижимого имущества залогодателя. Залогодержатель может передать свои права другому лицу, при этом согласия залогодателя не требуется. Это положение имеет существенное значение, так как предоставляет кредитору возможность продать уже выданный кредит вместе с залогом и тем самым восстановить ресурсную базу для продолжения и расширения ипотечного кредитования.
Кредитор – банк или иное лицо, предоставившее заемщику ипотечный кредит. Кредитор, как правило, является и залогодержателем.
Заемщик – юридическое или физическое лицо, получившее кредит. Обычно заемщик является также и залогодателем.
Кроме того, в процессе организованного ипотечного кредитования участвуют также следующие субъекты и объекты:
Инвестор – юридическое или физическое лицо, использующее денежные средства для приобретения недвижимости или ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (ипотечных ценных бумаг).
Ипотечные ценные бумаги – облигации, векселя, закладные, которые предназначены для мобилизации ресурсов на фондовом рынке для ипотечного кредитования
Риэлтер - юридическое или физическое лицо, выполняющее посреднические функции между продавцом недвижимости и инвестором – покупателем недвижимости.
|
№ п/п |
Субъекты рынков ипотечного жилищного кредитования |
Представи тели |
Функции |
Цели |
|
1 |
Заемщик/ залогодатель |
- Физические лица, удовлетворяющие требованиям банков и ИО |
Получение кредитных ресурсов для строительства или приобретения недвижимости (под обеспечение в виде залога недвижимости или прав ее получения до момента постройки объекта) Заключение и регисттрация договоров купли-продажи недвижимости |
Приобрести по возможности лучшую недвижимость и при этом ежемесячно выплачивать по кредиту не слишком большую долю дохода в течение длительного периода времени. Минимизация правовых и финансовых рисков по сделке с недвижимостью |
|
2 |
Банк – кредитор/ залогодержатель |
- Универсальные, сберегательные, ипотечные банки - Ссудосберегательные ассоциации, стройсберкассы - Общества взаимного кредитования |
Предоставляют заемщикам ипотечные кредиты на основе стандартизованных процедур оценки вероятности возврата кредита. Обслуживание ипотечных кредитов в течение срока действия кредитных договоров. Обращение взыскания на заложенное имущество (предмет ипотеки) в случае невыполнения заемщиком своих обязательств |
Максимизация доходности активных операций Диверсификация активов (в частности, кредитного портфеля) Ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала) |
|
3 |
Продавец недвижимости |
Юридические и физические лица – собственники недвижимости |
Заключение и регистрация договоров купли-продажи недвижимости, получение денежных средств |
Максимизация продажной цены отчуждаемой недвижимости Минимизация финансовых и правовых рисков по сделке с недвижимостью |
|
4 |
Государство |
Создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредита Содействие населению в приобретении недвижимости, в первую очередь жилья и реализации таким образом гражданских прав и свобод |
Капитализация недвижимости и обеспечение ее оборотоспособности Неинфляционная поддержка сферы жилищного строительства и сопрредельных секторов экономики Уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом Пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга |
|
|
5 |
Государственные регулирующие и контролирующие органы |
Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Нотариат Паспортные службы Органы опеки и попечительства |
Регистрация сделок купли-продажи недвижимости Регистрация договоров ипотеки Хранение и предоставление всем участникам ипотечного и финансового рынков информации о правах собственности и обременениям объектов недвижимости |
Государственная поддержка ипотечного рынка и контроль за его участниками |
|
6 |
Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов |
Специализированные ипотечные агентства, ипотечные фонды |
Рефинансирование ипотечных кредиторов по стандартизованным программам Выпуск и размещение эмиссионных ипотечных ценных бумаг Привлечение инвестиций в сферу кредитования рынка недвижимости Информационная и техническая поддержка кредиторов Разработка эффективных кредитных и финансовых инструментов |
Создание, запуск и поддержание эффективного функционирования в стране системы организованного ипотечного кредитования |
|
7 |
Страховщики |
Страховые компании, имеющие лицензии на виды страхования, применимые к ипотечному рынку |
Страхование рисков, присущих ипотечному кредитованию Создание комплексных продуктов с ипотечными кредиторами Разработка собственных программ финансирования сделок с недвижимостью на основе накопительного страхования Экспертиза прав собственности и технического состояния объектов недвижимости |
Расширение спектра производимых операций Привлечение новых клиентов – физических и юридических лиц Увеличение прибыли, повышение рейтингов |
|
8 |
Оценщики |
Юридические и физические лица, имеющие лицензии на осуществление профессиональной оценки объектов недвижимости |
Осуществляют оценку объектов недвижимости, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании, по формализованным методикам для определения обоснованной залоговой стоимости объектов |
Расширение спектра производимых операций Привлечение новых клиентов – физических и юридических лиц Увеличение прибыли, повышение рейтингов |
|
9 |
Риэлторы |
Юридические и физические лица, осуществляющие функции профессиональных посредников на рынке недвижимости |
Подбор объектов купли-продажи недвижимости в интересах покупателя (заемщика), экспертиза прав собственности и технического состояния объектов Организация продажи недвижимости по поручению собственников объектов Организация и проведения торгов по реализации недвижимости, являвшейся предметом залога при обращении судом взыскания на такие объекты |
Расширение спектра производимых операций Привлечение новых клиентов – физических и юридических лиц Увеличение прибыли, повышение рейтингов |
|
10 |
Инвесторы |
Физические и юридические лица (инвестиционные банки, пенсионные и паевые инвестиционные фонды, страховые компании, другие финансовые институты) |
Приобретение ценных бумаг, обеспеченных пулами ипотек и эмитируемых ипотечными кредиторами или операторами вторичного рынка недвижимости |
Максимизация дохода на инвестированный капитал Снижение и распределение инвестиционных рисков |
Классификация ипотечных кредитов
Ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам:
1. По объекту ипотеки (виду обеспечения):
· земельные участки
· здания, сооружения и иная недвижимость, используемая в предпринимательской деятельности
· жилые дома, квартиры и их части (одна или несколько изолированных комнат)
· дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения
· воздушные, морские суда, космические объекты.
· объекты незавершенного строительства
2. По целям кредитования:
· Приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, данный вид кредитов предоставляется единовременно;
· На строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, инженерное обустройство земельного участка;
· Строительство и приобретение готовой недвижимости с целью получения инвестиционного дохода (в данном случае сроки кредитования существенно меньше, т.к. кредит обычно погашается заемщиком при реализации построенного
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.