Экономика и менеджмент \ Менеджмент

Экономический анализ проекта реконструкции объекта

Страницы работы

13 страниц (Word-файл)

Посмотреть все страницы

Скачать файл

Фрагмент текста работы

содержит, в основном, офисы, имеющие отдельные входы со стороны улицы или из торговой галереи. Из парковочного холла организована лифтовая и лестничная связь с торговой галереей и с частью офисов. Благодаря стоечно-балочной конструкции здания коммерческие и офисные помещения легко могут быть перепланированы и разделены на отдельные блоки.

Данные по проекту «Офисно-коммерческое здание» и баланс площадей

Вариант 3	Коммерческие помещения	1957м²	15%	Мест для автомобилей 23 м² –одно м/место	57
	Офисные помещения	7568м²	58%	Высота квартир	3,4 м
	Квартиры	-	-	Высота коммерческих помещений	3,8 м
	Технические помещения	2218м²	17%	Площадь этажа	13049 м²
	Парковочный холл	1306м²	10%	Объем
Итого площадей		13049м²	100%	Здание содержит офисы, имеющие отдельные входы со стороны улицы или из торговой галереи.

3.Экономический анализ проекта реконструкции объекта

Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений

по 1-му варианту - Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание»

I.Доходы от аренды	Единица измерения	Годы
I.Доходы от аренды	Единица измерения	2010	2011	2012	2013	2014	2015
1. Жилые помещения 8612м²
Площадь, приносящая доход	м²		65% 5598	70% 6028	75% 6459	89% 7665	98% 8440
Доходы от аренды	у.д.е./м²	460	354	379	409	442	495
Доходы	1000 у.д.е./м²		1982	2285	2642	3388	4178
2. Коммерческие помещения 131м²
Площадь, приносящая доход			80% 105	83% 109	86% 113	89% 117	92% 121
Доходы от аренды		970	747	799	863	932	1044
Доходы	1000 у.д.е./м²		78	87	98	109	126
3. Парковочные места 130 шт.
Парковочные места, приносящие доход	шт.		90% 117	90% 117	95% 124	95% 124	95% 124
Доходы от аренды		1750	1348	1442	1557	1682	1884
Доходы	1000 у.д.е./м²		158	169	193	209	234
Всего доходы от аренды	1000 у.д.е./м²		2218	2541	2933	3706	4538

11033*35/100=3862=сумма заемного капитала

II. Обслуживание долга	Единица измерения	Годы
II. Обслуживание долга	Единица измерения	2010	2011	2012	2013	2014	2015
Заемный капитал в начале года	1000 у.д.е	3862	3862	3476	3090	2704	2318
Погашение долга в конце года	1000 у.д.е	-	386	386	386	386	386
Заемный капитал в конце года	1000 у.д.е	-	3476	3090	2704	2318	1932
Уплата процентов от стоимости в начале года – 24%	1000 у.д.е	927	927	834	742	649	556
III. Расчет финансовых результатов	Единица измерения	Годы
III. Расчет финансовых результатов	Единица измерения	2010	2011	2012	2013	2014	2015
Доходы от аренды	1000 у.д.е./м²		2218	2541	2933	3706	4538
Арендная плата за участок	1000 у.д.е./м²	-52.70	-40.58	-43.42	-46.89	-50.64	-56.72
Техническое обслуживание и текущий ремонт	1000 у.д.е./м²		-254	-270	-295	-355	-390
Процент за привлеченный капитал	1000 у.д.е./м²	-927	-927	-834	-742	-649	-556
Оперативный чистый доход	1000 у.д.е./м²	-980	996	1394	1849	2651	3535
Равномерная амортизация недвижимости, 3%	1000 у.д.е./м²		-1796	-1796	-1796	-1796	-1796
Финансовый результат перед уплатой налога	1000 у.д.е./м²	-980	-800	-402	-53	855	1739
Налог на прибыль,20%	1000 у.д.е./м²					-171	-348
Финансовый результат после уплаты налога	1000 у.д.е./м²	-980	-800	-402	-53	684	1391

Техническое обслуживание и текущий ремонт= (5598 м²*41.5+105 м²*90.5)+5%/1000= 254

Амортизация недвижимости=Коммерческие помещения 131м²*6957у.д.е./м²+Квартиры 8612 м²*6120+Мест для автомобилей 130*48050=59863307*3%/1000=1796

IV. Стоимость недвижимого имущества	2015 г.
Цена продажи недвижимого имущества в конце 2015 г. (12670+11033)=23703-5%-5%+7%+9%+12%	27943
Бухгалтерская стоимость (23703 – 5 х 1796)	14723
Налогооблагаемая часть от цены продажи 27943-14723	13220
Налог, уплачиваемый с прибыли от продажи (20%)	-2644
Цена продажи недвижимости в конце 2015 г.	27943
Уплачиваемый налог	-2644
Выплата долга за привлеченный капитал	-1930
Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости, 1000 у.д.е./м²	23369

V. Расчет кассовых поступлений (1000 у.д.е.)	На начало 2010 г.	Годы
V. Расчет кассовых поступлений (1000 у.д.е.)	На начало 2010 г.	2010	2011	2012	2013	2014	2015
Начальная стоимость недвижимости	-12670
Инвестиции в строительство	-11033
Заем (35% от начальной стоимости)	3861
Погашение займа			-386	-386	-386	-386	-386
Годовые финансовые результаты после уплаты налога		-980	-800	-402	-53	684	1391
Амортизационные отчисления, 3%			1796	1796	1796	1796	1796
Цена продажи недвижимости							27943
Налог с продаж							-2644
Платежи по займу							-1930
Кассовые поступления, 1000 у.д.е.	-19842	-980	610	1008	1357	2094	26170

Расчет рентабельности кассовых поступлений

Проекта «Многоэтажное блокированное жилое здание»

Анализ восприимчивости доходов ( на 1000 у.д.е.)
	n	F (на 1000 у.д.е.)	i=16%		i=12%		i=21%
	n	F (на 1000 у.д.е.)	d	P	d	P	d	P
На начало 2010 г.	0	-19842	1,0000	-19842	1,0000	-14985	1,0000	-14985
На конец 2010 г.	1	-980	0,8621	-845	0,8929	-875	0,8264	-810
На конец 2011 г.	2	610	0,7432	453	0,7972	486	0,6830	417
На конец 2012 г.	3	1008	0,6407	646	0,7118	717	0,5645	470
На конец 2013 г.	4	1357	0,5523	749	0,6355	862	0,4665	633
На конец 2014 г.	5	2094	0,4761	997	0,5674	1188	0,3855	807
На конец 2015 г.	6	26170	0,4104	10740	0,5066	13258	0,3186	8338
Текущая стоимость кассовых поступлений на начало 2010 г. (на 1000 у.д.е.)			-7102		651		-5130
F – будущие кассовые поступления (на 1000 у.д.е.); i – процента ставка; P - текущая стоимость кассовых поступлений; n – время; d-коэффициент дисконтирования

Вывод: Инвестиционный проект является рентабельным при требовании доходности инвестиций 12%.

Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений

по 2-му варианту - Проект «Коммерческо-жилое здание»

I.Доходы от аренды	Единица измерения	Годы
I.Доходы от аренды	Единица измерения	2010	2011	2012	2013	2014	2015
1. Жилые помещения 8612 м²
Площадь, приносящая доход	м²		65% 5598	70% 6028	75% 6459	89% 7665	98% 8440
Доходы от аренды	у.д.е./м²	460	354	379	409	442	495
Доходы	1000 у.д.е./м²		1982	2285	2642	3388	4178
2. Коммерческие помещения 1957 м²
Площадь, приносящая доход	м²		80% 1566	83% 1624	86% 1683	89% 1742	92% 1800
Доходы от аренды	у.д.е./м²	970	747	799	863	932	1044
Доходы	1000 у.д.е./м²		1170	1298	1452	1624	1879
3. Парковочные места 51 шт.
Парковочные места, приносящие доход	шт.		90% 46	90% 46	95% 48	95% 48	95% 48
Доходы от аренды	у.д.е./м²	1750	1348	1442	1557	1682	1884
Доходы	1000 у.д.е./м²		62	66	75	81	90
Всего доходы от аренды	1000 у.д.е./м²		3214	3649	4169	5093	6147

16549*55/100=9102=сумма заемного капитала

II. Обслуживание долга	Единица измерения	Годы
II. Обслуживание долга	Единица измерения	2010	2011	2012	2013	2014	2015
Заемный капитал в начале года	1000 у.д.е	9102	9102	8192	7282	6372	5462
Погашение долга в конце года	1000 у.д.е		910	910	910	910	910
Заемный капитал в конце года	1000 у.д.е		8192	7282	6372	5462	4552
Уплата процентов от стоимости в начале года – 24%	1000 у.д.е	2184	2184	1966	1748	1529	1311
III. Расчет финансовых результатов	Единица измерения	Годы
III. Расчет финансовых результатов	Единица измерения	2010	2011	2012	2013	2014	2015
Доходы от аренды	1000 у.д.е./м²		3214	3649	4169	5093	6147
Арендная плата за участок	1000 у.д.е./м²	52.70	40.58	43.42	46.89	50.64	56.72
Техническое обслуживание и текущий ремонт	1000 у.д.е./м²		393	413	446	514	554
Процент за привлеченный капитал	1000 у.д.е./м²	2184	2184	1966	1748	1529	1311
Оперативный чистый доход	1000 у.д.е./м²	-2337	596	1227	1928	2999	4225
Равномерная амортизация недвижимости, 3%	1000 у.д.е./м²		1994	1994	1994	1994	1994
Финансовый результат перед уплатой налога	1000 у.д.е./м²	-2337	-1398	-767	-66	1005	2231
Налог на прибыль,20%	1000 у.д.е./м²					201	446
Финансовый результат после уплаты налога	1000 у.д.е./м²	-2337	-1398	-767	-66	804	1785

Амортизация недвижимости=Коммерческие помещения 1624м²*6957у.д.е./м²+Квартиры 8612 м²*6120+Мест для автомобилей 51*48050=66454158*3%/1000=1994

IV. Стоимость недвижимого имущества	2015 г.
Цена продажи недвижимого имущества в конце 2015 г. (12670+16549)=29219-5%-5%+7%+9%+12%	34446
Бухгалтерская стоимость (29219 – 5 х 1994)	19249
Налогооблагаемая часть от цены продажи 34446-19249	15197
Налог, уплачиваемый с прибыли от продажи (20%)	-3039
Цена продажи недвижимости в конце 2015 г.	34446
Уплачиваемый налог	-3039
Выплата долга за привлеченный капитал	-4550
Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости, 1000 у.д.е./м²	26857

V. Расчет кассовых поступлений (1000 у.д.е.)	На начало 2010 г.	Годы
V. Расчет кассовых поступлений (1000 у.д.е.)	На начало 2010 г.	2010	2011	2012	2013	2014	2015
Начальная стоимость недвижимости	-12670
Инвестиции в строительство	-16549
Заем (45% от начальной стоимости)	9102
Погашение займа			-910	-910	-910	-910	-910
Годовые финансовые результаты после уплаты налога		-2337	-1398	-767	-66	804	1785
Амортизационные отчисления, 3%			1994	1994	1994	1994	1994
Цена продажи недвижимости							34446
Налог с продаж							-3039
Платежи по займу							-4550
Кассовые поступления, 1000 у.д.е.	-20117	-2337	-314	317	1018	1888	26857

Расчет рентабельности кассовых поступлений

Проекта «Коммерческо-жилое здание»

Анализ восприимчивости доходов ( на 1000 у.д.е.)
	n	F (на 1000 у.д.е.)	i=20%		i=14%		i=8%
	n	F (на 1000 у.д.е.)	d	P	d	P	d	P
На начало 2010 г.	0	-20117	1,0000	-20117	1,0000	-20117	1,0000	-20117
На конец 2010 г.	1	-2337	0,833	-1947	0,877	-2050	0,926	-2164
На конец 2011 г.	2	-314	0,694	-218	0,769	-241	0,857	-269
На конец 2012 г.	3	318	0,579	184	0,675	215	0,794	252
На конец 2013 г.	4	1018	0,482	491	0,592	603	0,735	748
На конец 2014 г.	5	1888	0,402	759	0,519	980	0,681	1286
На конец 2015 г.	6	26857	0,335	8997	0,456	12247	0,630	16920
Текущая стоимость кассовых поступлений на начало 2010 г. (на 1000 у.д.е.)			-11851		-8363		-3344
F – будущие кассовые поступления (на 1000 у.д.е.); i – процента ставка; P - текущая стоимость кассовых поступлений; n – время; d-коэффициент дисконтирования

Вывод: Инвестиционный проект является не рентабельным.

Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений

по 3-му варианту - Проект «Офисно-коммерческое здание»

I.Доходы от аренды	Единица измерения	Годы
I.Доходы от аренды	Единица измерения	2010	2011	2012	2013	2014	2015
1. Офисные помещения7568м²
Площадь, приносящая доход	м²		65% 4919	70% 5298	75% 5676	89% 6736	98% 7417
Доходы от аренды	у.д.е./м²	815	628	672	726	784	878
Доходы	1000 у.д.е./м²		3089	3560	4121	5281	6512
2. Коммерческие помещения 1957 м²
Площадь, приносящая доход	м²		80% 1566	83% 1624	86% 1683	89% 1742	92% 1800
Доходы от аренды	у.д.е./м²	970	747	799	863	932	1044
Доходы	1000 у.д.е./м²		1170	1298	1452	1624	1879
3. Парковочные места 57 шт.
Парковочные места, приносящие доход	шт.		90% 51	90% 51	95% 54	95% 54	95% 54
Доходы от аренды	у.д.е./м²	1750	1348	1442	1557	1682	1884
Доходы	1000 у.д.е./м²		69	74	84	91	102
Всего доходы от аренды	1000 у.д.е./м²		4328	4932	5657	6996	8493

20963*65/100=13626=сумма заемного капитала

II. Обслуживание долга	Единица измерения	Годы
II. Обслуживание долга	Единица измерения	2010	2011	2012	2013	2014	2015
Заемный капитал в начале года	1000 у.д.е	13626	13626	12263	10900	9537	8174
Погашение долга в конце года	1000 у.д.е		1363	1363	1363	1363	1363
Заемный капитал в конце года	1000 у.д.е		12263	10900	9537	8174	6811
Уплата процентов от стоимости в начале года – 24%	1000 у.д.е	3270	3270	2943	2616	2289	1962
III. Расчет финансовых результатов	Единица измерения	Годы
III. Расчет финансовых результатов	Единица измерения	2010	2011	2012	2013	2014	2015
Доходы от аренды	1000 у.д.е./м²		4328	4932	5657	6996	8493
Арендная плата за участок	1000 у.д.е./м²	73,10	56,28	60,21	65,02	70,22	78,64
Техническое обслуживание и текущий ремонт	1000 у.д.е./м²		616	651	706	829	901
Процент за привлеченный капитал	1000 у.д.е./м²	3270	3270	2943	2616	2289	1962
Оперативный чистый доход	1000 у.д.е./м²		386	1278	2270	3808	5551
Равномерная амортизация недвижимости, 3%	1000 у.д.е./м²		1882	1882	1882	1882	1882
Финансовый результат перед уплатой налога	1000 у.д.е./м²	-3343	-1496	-604	734	1926	3669
Налог на прибыль,20%	1000 у.д.е./м²				147	385	734
Финансовый результат после уплаты налога	1000 у.д.е./м²	-3343	-1496	-604	587	1541	2935

Амортизация недвижимости=Коммерческие помещения 1957м²*6957у.д.е./м²+Офисные помещения7568м²*6130+Мест для автомобилей 57*48050=62745539*3%/1000=1882

IV. Стоимость недвижимого имущества	2015 г.
Цена продажи недвижимого имущества в конце 2015 г. (12670+20963)=33633-5%-5%+7%+9%+12%	39650
Бухгалтерская стоимость (33633 – 5 х1882)	24223
Налогооблагаемая часть от цены продажи 39650-24223	15427
Налог, уплачиваемый с прибыли от продажи	-3085
Цена продажи недвижимости в конце 2015 г.	39650
Уплачиваемый налог	-3085
Выплата долга за привлеченный капитал	-6815
Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости, 1000 у.д.е./м²	29750

V. Расчет кассовых поступлений (1000 у.д.е.)	На начало 2010 г.	Годы
V. Расчет кассовых поступлений (1000 у.д.е.)	На начало 2010 г.	2010	2011	2012	2013	2014	2015
Начальная стоимость недвижимости	-12670
Инвестиции в строительство	-20963
Заем (65% от начальной стоимости)	13626
Погашение займа		-1363	-1363	-1363	-1363	-1363	-1363
Годовые финансовые результаты после уплаты налога		-3343	-1496	-604	587	1541	2935
Амортизационные отчисления, 3%		1882	1882	1882	1882	1882	1882
Цена продажи недвижимости							39650
Налог с продаж							-3085
Платежи по займу							-6815
Кассовые поступления, 1000 у.д.е.	-20007	-2824	-977	-85	1106	2060	29750

Расчет рентабельности кассовых поступлений

Проекта «Офисно-коммерческое здание»

Анализ восприимчивости доходов ( на 1000 у.д.е.)
	n	F (на 1000 у.д.е.)	i=30%		i=25%		i=19%
	n	F (на 1000 у.д.е.)	d	P	d	P	d	P
На начало 2010 г.	0	-20007	1,0000	-20007	1,0000	-20007	1,0000	-20007
На конец 2010 г.	1	-2824	0,769	-2172	0,800	-2259	0,840	-2372
На конец 2011 г.	2	-977	0,592	-578	0,640	-625	0,706	-690
На конец 2012 г.	3	-85	0,455	-39	0,512	-44	0,593	-50
На конец 2013 г.	4	1106	0,350	387	0,410	453	0,499	552
На конец 2014 г.	5	2060	0,269	554	0,328	676	0,419	863
На конец 2015 г.	6	29750	0,207	6158	0,262	7795	0,352	10472
Текущая стоимость кассовых поступлений на начало 2010 г. (на 1000 у.д.е.)			-15697		-14011		-11232
F – будущие кассовые поступления (на 1000 у.д.е.); i – процента ставка; P - текущая стоимость кассовых поступлений; n – время; d-коэффициент дисконтирования

Вывод: Инвестиционный проект является не рентабельным.

Из трех предложенных проектов наиболее выгодным является первый проект «Многоэтажное блокированное жилое здание», т.к. только в нем при ставке дисконта 8% восприимчивость доходов имеет положительное значение. Так же по итогам проведенных исследований генерального плана реконструкции г.Москвы можно сделать вывод, что округ Бутырский является «спальным» районом , и самым перспективным проектом будет тот, который обеспечит жилыми застройками : жилые дома, гостинницы. Так же по итогам анализа продаж жилых помещений в этом районе можно сделать вывод, что спрос на квартиры достаточно высок и цены на квартиры практически на уровне цен на квартиры в новостройках в соседних районах.

Хорошо развитая инфраструктура привлекает покупателей приобретать жилье в Бутырском районе.

SWOT-анализ

Сильные стороны проекта: наиболее полное удовлетворение потребительского спроса на жилье, высокие цены за кв.метр жилья, площадь застройки достаточно большая, т.к. в этом районе много пятиэтажек, подлежащих сносу.

Слабые стороны : в этом районе слабо развита дорожная инфрастуктура ( например на улице Яблочкова одностороннее движение), что при увеличении проживающих приведет к затруднению дорожного движения, так же на территории района мало детских садов и школ ( даже в настоящее время существует проблема устройства ребенка в школу или детский сад – ген.план предусматривает развитие района и в этом направлении), в настоящее время идет строительство люблинской линии

Информация о работе

ВУЗ:

Московский государственный строительный университет (МГСУ)

Предмет:

Менеджмент

Тип:

Курсовые работы

Категория:

Экономика и менеджмент (Общественные предметы)

Размер файла:

323 Kb

Скачали:

Скачать файл

Экономический анализ проекта реконструкции объекта

Страницы работы

Фрагмент текста работы

Похожие материалы

Информация о работе