Моделирование ценообразования на жилье

Федеральное агентство по образованию

Федеральное государственное образовательное учреждение

 профессионального высшего образования

«Сибирская академия государственной службы»

Факультет «Экономика»

Кафедра «Налогообложения и учета»

Контрольная работа

По дисциплине «Ценообразование»

Выполнила

Лапшина Е.Ф.

Группа 08307

Специальность ФиК

Проверил

Толкачев Н.М.

к.э.н.,доцент

Новосибирск 2010г.

Моделирование ценообразования на жилье - этап 1. Анализ состояния рынка

На 1-м этапе проводится факторный анализ вторичного рынка жилья г.Новосибирска.  Исходной информацией для анализа являются данные журнала «Справочник по недвижимости» №36(409) 13-20 сентября 2010.

При проведении анализа экспертом-аналитиком предполагается, что имеются следующие факторы, которые могут оказать наибольшее влияние на стоимость вторичного жилья в г.Новосибирске:

·   - район, где расположена квартира (фиктивная переменная, градация фактора: центр, линия метро, средняя удаленность, окраина);

·    - количество комнат в квартире (количественный фактор, градация фактора:  1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные, 4,5-комнатные);

·   - этаж, где расположена квартира (фиктивная переменная, градация фактора: первый, промежуточный, последний);

·   - тип жилья (фиктивная переменная, градация фактора: полногабаритное, улучшенной планировки, типовое, «хрущевка»).

Фиктивные переменные модели (отражают влияние на результативный показатель некоторого качественного признака) принимают соответственно целые значения, начиная с 1, в зависимости от значения градации фактора.

Исходные данные

Количество комнат (Х2)	Улица, дом	Значение Х1 (градация района, где расположена квартира)	Этаж/этажность	Значение Х3 (градация этажа, где расположена квартира)	Тип жилья	Значение Х4 (градация типа квартиры)	Цены, тыс.руб	№п/п
1	Высоцкого, 42	4	3/10	2	УП	2	1 500	1
2	Б.Хмельницкого, 10/2	3	4/5	2	ХР	4	2 000	2
3	Кошурникова,5/1	2	5/5	3	УП	2	2 900	3
3	Народная, 51	3	2/4	2	ПГ	1	3 300	4
2	Мира	4	3/3	3	ТИП	3	1 050	5
4	Державина,61	1	1/7	1	ПГ	1	8 500	6
3	Тульская	4	10/10	3	ТИП	3	3 000	7
2	Советская, 58	1	3/5	2	ХР	4	2 650	8
2	Челюскинцев, 44	1	2/9	2	ТИП	3	1 850	9
2	Дзержинского, 61	3	2/5	2	ХР	4	2 200	10
1	Аэропорт, 51	4	2/5	2	ХР	4	1 390	11
1	Цветной проезд, 19	4	2/4	2	ХР	4	2 100	12
3	Кубовая	4	2/5	2	ХР	4	2 150	13
4	Горский м-н,41	2	2/11	2	УП	2	3 960	14
4	Горский м-н, 86	2	1/14	1	УП	2	5 000	15
2	Демьяна Бедного, 52	2	2/10	2	УП	2	2 950	16
1	Степная, 71	4	2/9	2	УП	2	1 700	17
1	Степная, 71	4	3/9	2	УП	2	1 600	18
2	Вокзальная магистраль, 3	1	9/9	3	УП	2	3 300	19
2	Индустриальная,7	4	3/5	2	ХР	4	1 800	20
3	Широкая	3	9/9	3	ТИП	3	2 300	21
3	Б.Богаткова,206	3	7/9	2	ТИП	3	2 550	22
1	Петухова, 148	4	1/10	1	УП	2	1 400	23
1	Блюхера, 13	2	2/5	2	ХР	4	1 550	24
3	Романова, 35	1	2/5	2	ПГ	1	4 000	25

Для простоты предполагаем, что связь между факторами линейная -

Определим минимальный объем выборки для получения статистически значимой модели множественной регрессии  (число факторов, включаемое в модель m = 4, а число свободных членов уравнения n=1): = 5*(m+n) = 5*(4+1)=25

Строим сводные таблицы  (матрицы) для отдельных пар факторов (табл. 1 и табл.2), а также на основании сводки определим средние цены для каждой матрицы. При этом т.к. объем сделанной выборки относительно небольшой и не все возможные сочетания вариантов соотношения факторов/цена представлены, то в качестве средней выберем  среднюю арифметическую простую (табл.1-1). При более представительной выборке целесообразней было бы в качестве средней использовать моду или наиболее часто встречающееся значение цены квартиры для определенного сочетания вариантов соотношения факторов/цена.

Таблица 1

Сводная таблица цен на квартиры в зависимости от числа комнат и района престижности, тыс.руб

Район престижности	№ квартиры п/п	Квартира
		1-ком.	2-ком	3-ком	4,5-ком.
Центр	6				8 500
	8		2 650
	9		1 850
	25			4 000
	19		3 300
Линия метро	15				5 000
	3			2 900
	16		2 950
	24	1 550
	14				3 960
Средняя отдаленность	2		2 000
	4			3 300
	10		2 200
	22			2 550
	21			2 300
	7			3 000
Окраина	12	2 100
	13			2 150
	20		1 800
	5		1 050
	11	1 390
	17	1 700
	18	1 600
	1	1 500
	23	1 400

Таблица 1-1

Средние цены на квартиры в зависимости от числа комнат и района престижности, тыс.руб