Понятие недвижимости как материального объекта. Характеристика и свойства недвижимости. Признаки недвижимости

Задания

и вопросы к экзамену

по курсу

«Рынок недвижимости»

Вопросы к экзамену по РНД.

Для заочников.

1.  Понятие недвижимости как материального объекта.

2.  Характеристика и свойства недвижимости.

3.  Признаки недвижимости.

4.  Место недвижимости в рыночной системе.

5.  Понятие недвижимости как товара.

6.  Недвижимость и ее оборотоспособность.

7.  Стоимость недвижимости: потребительская и рыночная.

8.  Жизненный цикл объектов недвижимости.

9.  Виды сделок с НД и их характеристика.

10.   Сроки жизни объектов НД.

11.  Купля-продажа объектов НД.

12.  Износ и амортизация НД.

13.  Черты РНД.

14.  Функции РНД.

15.  Субъекты РНД.

16.  Виды РНД.

17.  Факторы, определяющие спрос и предложение на РНД.

18.  Исследование рисков.

19.  Технология оценки объектов НД.

20.  Подход к определению стоимости объектов недвижимости.

21.  Затратный подход к оценке недвижимости.

22.  Доходный подход к оценке недвижимости.

23.  Сравнительный подход к оценке НД.

24.  Оценка офисов.

25.  Оценка торговых помещений.

26.  Оценка гостиниц.

27.  Принципы конструирования портфеля НД.

28.  Купля-продажа НД с правом пожизненного пользования.

29.  Цели формирования портфеля НД.

30.  Мена и обмен жилья.

31.  Имущественный найм НД.

32.  Дарение и наследование НД.

Задача №1

Определить стоимость “Х” комнатной квартиры с учетом ее потребительских качеств.

1.1.  Указанная квартира отвечает следующим характеристикам:

-  общая площадь

-  жилая площадь

-  площадь кухни

-  этаж

-  этажность

-  тип дома.

1.2.  Наличие удобств:

-  телефон

-  балкон

-  лифт

-  санузел (совмещенный или раздельный)

-  мусоропровод

-  высота потолков

-  напольное покрытие.

1.3.  План квартиры.

2.  Алгоритм оценки стоимости квартиры.

2.1.  Определяем первоначальную балансовую стоимость квартиры:

С_б = С_м * S, где

С_м – стоимость 1м² общей площади, руб./м²;

S – общая площадь квартиры, м².

2.2.  Определяем действительную стоимость квартиры исходя из первоначальной балансовой стоимости строительно-монтажных работ:

С_д = С_б^’ * К_пр , где

К_пр – коэффициент  пересчета стоимости.

Пересчет первоначальной балансовой стоимости квартиры в цены 2000 г. производится в следующей последовательности:

·  по квартирам,  введенным в эксплуатацию до 1 января 1998 г., балансовая стоимость умножается на коэффициент 12.0617.

·  по квартирам, введенным в эксплуатацию после 1 января 1998 г., балансовая стоимость умножается на коэффициенты, приведенные в таблице N1.

Таблица №1

Год	Месяц	Коэффициент	Год	Месяц	Коэффициент
1998	Январь	11.7113	1999	Январь	3.2206
	Февраль	11.4828		Февраль	2.5065
	Март	11.2577		Март	2.0968
	Апрель	10.7196		Апрель	1.8188
	Май	10.3282		Май	1.6229
	Июнь	9.8792		Июнь	1.5000
	Июль	9.5456		Июль	1.3997
	Август	9.2066		Август	1.2899
	Сентябрь	7.1300		Сентябрь	1.2500
	Октябрь	5.7861		Октябрь	1.1894
	Ноябрь	4.6895		Ноябрь	1.1349
	Декабрь	3.3830		Декабрь	1.0

2.3.  Определяем действительную стоимость квартиры с учетом износа:

О_д^’ = О_д – И, где

И – сумма износа, руб.

Сумма износа рассчитывается по формуле :

О_д * N_a * n

И = ------------------- , где

100

N_a – годовая норма амартизационных отчислений, %  (N_a=3%);

n - срок эксплуатации квартиры, лет.

2.4.  Определяем оценочную стоимость квартиры с учетом ее  потребительских качеств и качеств жилой среды по формуле:

О_с = О_д^’ * K_n * K_k , где

K_n – произведение коэффициентов потребительских качеств квартиры;

K_k – коэффициент качества среды

Коэффициенты потребительских качеств квартиры

Потребительские качества

Коэффициент

Расположение квартиры в цокольном этаже Расположение квартиры в мансардном этаже Расположение квартиры на первом этаже домов, имеющих более двух этажей Расположение квартиры на последнем этаже домов, имеющих более двух этажей Расположение квартиры на любом этаже, кроме первого и последнего в домах, имеющих более двух этажей Отсутствие в жилых зданиях ванной или душевой, туалета, центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения или электроплит Наличие совместного санузла: в однокомнатной квартире в многокомнатной квартире Раздельная ванная и туалет: в однокомнатной квартире в многокомнатной квартире Наличие проходной комнаты Комнаты раздельные Отсутствие балкона или лоджии в многоэтажном доме Отсутствие лифта для квартир, отметка пола которых выше 14 м. от уровня планировочной отметки

0.9 0.94 0.99 0.99 1.01 0.97 (за каждый отсутствующий вид обустройства) 0.99 0.98 1.02 1.01 0.98 1.02 0.97 0.95

Высота жилых помещений от пола до потолка менее 2.5 м. и более 2.7 м. определяется по формуле:

Н

К = 1 ± 0.005 --- , где

4

Н – величина в см., на которую высота помещения больше 2.7 м. или меньше 2.5 м.

Коэффициент качества жилой среды конкретного участка, на котором расположен дом с оцениваемой в нем квартирой, устанавливается исполкомами, городскими, районными Советами народных депутатов с учетом удаленности оцениваемого участка от центра поселения, транспортной связи с другими его участками, обеспеченности объектами социальной инфраструктуры, экологических и других факторов, влияющих на условия проживания человека (загрязнение воздуха, почвы, уровень шума и т. п.). Он определяется исходя из конкретных качеств оцениваемого участка в пределах от 0.7 до 1.3. При этом установленный коэффициент качества жилой среды, используемый