Сущность и общая классификация недвижимости. Понятие недвижимости как материального объекта. Характеристика и свойства недвижимости, как комплекса отношений

Тема: Сущность и общая классификация недвижимости.

1.  Понятие недвижимости как материального объекта.

2.  Характеристика и свойства недвижимости, как комплекса отношений.

3.  Признаки недвижимости.

4.  Методы классификации объектов недвижимости.

5.  Место недвижимости в рыночной системе.

1. Понятие недвижимости как материального объекта.

Понятие «недвижимости», как и любое другое понятие состоит из 3-х элементов:

· наименование, т.е. термин, закрепленный за объектом;

· содержание, т.е. совокупность отличительных признаков; главным отличительным признаком является неподвижность;

· объем, т.е. множество предметов, которые отображены в данной категории.

В Республике Беларусь, недвижимость определяется через понятие объема, т.е. через перечень предметов и вещественных прав на них. В связи с этим, в соответствии с гражданским кодексом РБ, к недвижимым вещам относятся следующие объекты:

Отдельные объекты:

· земельные участки;

· участки недвижимости;

· обособленные водные объекты;

· все, что прочно связанно с землей (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения);

· объекты, приравниваемые к недвижимости и подлежащие государственной регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

Сложные объекты:

· предприятия, как имущественный комплекс.

Недвижимость – земельный участок и все то, что с ним прочно связанно, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначение невозможно. В то же время в недвижимое имущество включаются и приравниваемые к нему движимые вещи, но не по видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима.

В мировой практике недвижимость – земельный участок и все, что находиться под ним, с проекцией к центру земли, и все, что находиться под ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода, горы и т.п.) или человеком, а также права на эти объекты.

Понятие международного имущества можно представить в виде 5-ти блоков, 4 из которых отражают физические свойства, а 5-й юридическое содержание.

Частный собственник земельного участка в общем случае считается владельцем и всех его составных частей (природных ресурсов находящихся в недрах и воздушного пространства). Но собственник имеет право распоряжаться тем объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать с учетом законодательных ограничений. Право на воздушное пространство ограниченно. Не абсолютно и право собственника участка на недра. Эти права регламентированы, каждое отдельным государством.

Негосударственные субъекты собственности на землю в РБ имеют права не на все недра, а только на общераспространенные ископаемые (песок глина). Залежи нефти, угля, руды не включены в состав недвижимого имущества владельца земельного участка. Только на землях государственного фонда, понятие недвижимости включает все его составные части.

Существуют пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. В РБ и РФ этим понятиям еще не присвоены специфические термины. В зарубежной практике они называются фикчерсами и чэтлами.

Фикчерс – движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они слали неотъемлемой частью недвижимости (лифт, отдельные системы, качели, водопровод).

Чэтл – набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное право собственности на НД (право аренды, хозяйственного владения, преимущественного приобретения, специфическое право на участие в управлении приватизированным предприятием).

Некоторые виды имущества могут переходить из недвижимой категории в движимую.

Во Франции посев на корню – недвижимость, а снятый урожай недвижимость, но может следовать за своим владельцем.

Разграничение, недвижимого и движимого имущества в различных странах производиться не одинаково.

Во Франции считают недвижимым все предметы, помещенные на земельный участок для его обслуживания, т.е. животные, с/х машины, орудия труда и т.д.

В США земля и все, что с ней связано плюс воздушное пространство.

При отнесении пограничного объекта к недвижимости надо учитывать 3 фактора:

1.  характер связи с объектом недвижимости;

2.  намерения сторон, определяющих тип связи предмета с недвижимостью