Стоимость коммерческих закладных и корпоративных облигаций. Оценка. Основные показатели сделки

Оценка. Основные показатели сделки прпоаол. закладных сходны, т.к. эти 2 вида активов предстовляет собой инвестиции с фиксированым доходом. Общая модель оценки включает расчет текущей стоимости всех будущих запланированных денежных потоков дохода с использованием соответствующей ставки дисконта. В данном случае ставка дисконта предстовляет собой сумму безрисковой ставки дохода и премий за риск (или премии за риск увеличение кредита).

Стоимость коммерческих закладных и корпоративных облигаций в большей степени зависят от колебаний ставок дохода по государственным облигациям. Когда эти ставки повышаются, стоимость облигаций и коммерческих закладных понижается и наоборот.

Изменение риска увеличивает кредит менее значительно, и поэтому оказывает меньшее влияние на стоимость коммерческих закладных и корпоративных облигаций, чем ставка дохода по государственным облигациям.

Риск увеличения кредита по облигациям и коммерческим закладным подчиняется общему влиянию ранка, а также улучшениям или ухудшениям в кредите имитента облигации или закладной.

Как и для любого инструмента с фиксированным доходом, для коммерческих закладных характерно влияние на их стоимость защиты требований. Недостаточно правильная защита дает заемщику возможность заплатить вперед. Вследствие чего стоимость актива для держателя снижается. Влияние защиты требований на стоимость актива будет зависеть от уровня 5-ых ставок относительно купонной ставки актива. Чем выше ставка по купону относительно %-ых ставок, тем важнее для оценки защита требований, потому что заетщик вероятнее всего заплатит долг вперед по высокой процентной ставке, когда заемный капитал доступен по более низкой %-ой ставке.

Наоборот, когда имеет место более низкая ставка по купону, защита требований становится менее критична для оценки факторов. Несмотря на то, что основы оценки корпоративных облигаций и коммерческих закладных схожи, механизм оценки различен.

Корпоративные облигации обычно оцениваются в процессе их рыночной котировки, т.к. коммерческие закладные недостаточно ликвидны для получения надежности, заслуживающей доверия котировки вместо котировки закладные могут быть оценены на основе сопоставленных уровней риска и сроков погашения.

Риски. Закладные под коммерческую и жилую недвижимость в целом менее рискованы, чем инвестиции собственного капитала в недвижимость, т.к. они представляют определенную %-ую сумму заемного капитала, состовляющую как правило только 75% стоимости недвижимости. Поэтому держатели закладной менее подвержены рискам, чем владельцы собственного капитала, инвестируемого в недвижимость.

Один из способов опредиления рисков в коммерческие закладные – это анализ потерь от просрочки неплатежа. Держатели коммерческих закладных подвержены также рискам от инфляции и реинвестирования.

Риск от инфляции – риск от того, что ожидаемый долларовый поток, предусмотренный договором, окажется ниже, а также повысятся процентные ставки в период действия закладной. Это может повлечь за собой снижение стоимости закладной из-за возможности появления других потенциально более привлекательных и доступных инвестиций с фиксированным доходом.

Риск реинвестирования является обратным риску инфляции. Инвестор будет не в состоянии реинвестировать денежные доходы в инвестиции с таким же высоким доходов, как по закладной. Эта проблема возникает в том случае когда снижаются %-ые ставки. Закладные с накоплением и о-вым купоном имеют меньший риск реинвестирования, чем обычные закладные с текущей оплатой.

При ставке корпоративных облигаций и коммерческих закладных рейтинговые а-ства требуют, чтобы отношение денежного потока дохода корпорации к обслуживанию долга было примерно в 2 раза выше, чем такое же отношение для недвижимости, т.к. денежный поток дохода от недвижимости является более прибыльным, чем денежный поток дохода корпораций. Т.е. с теоретической точки зрения индивидуальный арендатор / заемщик может быть заменен. Кроме того, ком закладным требуются более низкие отношения покрытия