Жилищная организация— новая форма управления портфелем собственности в жилищной сфере и новый тип инвестора в жилищную сферу. Его называют «корпоративным инвестором», для которого доступны ресурсы всех финансовых рынков. В этом качестве они несравненно сильнее других организационных структур.
Новая жилищная организация (ЖО), это:
— некоммерческая организация;
— имеет уставной целью предоставление жилищных услуг;
— по стратегическим вопросам деятельности контролируется местной администрацией и общественностью;
— управляет (как юридический или экономический собственник) жилищным фондом;
— самостоятельно занимается развитием своего жилищного фонда (ведет инвестиционную деятельность);
— зависит от качества и количества предоставляемого населению жилья, то есть является выгод оприобретателем и несет ответственность за результаты своей хозяйственной деятельности;
— управляет всем жизненным циклом объекта;
ЖО получают в свое управление большой объем муниципальной собственности, зависят от результатов своей хозяйственной деятельности и могут нести материальную ответственность в пределах стоимости этого имущества. ЖО самостоятельно ведут инвестиционную деятельность как в новом жилищном строительстве, так и в реконструкции жилищного фонда. Они самостоятельно выходят на рынок ссудного капитала. Для них доступны ресурсы кредитно-финансовых организаций, средства населения (например, за счет выпуска жилищных сертификатов). В отличие от бюджетных форм инвестирования, ресурсы ЖО являются «возобновляемыми», т. е. чем больше они строят, тем большим имуществом они располагают, а значит и больше кредитных ресурсов могут привлечь.
Целью ЖО является решение социальных жилищных программ с надежным контролем со стороны административных органов и общественности. ЖО должны в виде планов предоставлять установленный для них количественный объем жилищных услуг (жилищного фонда). Создание управляющей ЖО, которая являлась бы социально-полезным застройщиком, возможно за счет постепенного реформирования существующих эксплуатационных организаций (ДЭЗ, ЖЭК, РЭО, ПЖРО и др.), управлений муниципальных заказчиков жилищного строительства, отделов муниципального жилья местных органов власти.
Несмотря на то, что задачи управления недвижимостью на многих объектах являются похожими, распределение работ по их выполнению может значительно различаться.
Примерами такого распределения задач могут быть: жилой дом, квартиры которого находятся в собственности жильцов; крупный собственник социального жилья; крупный торговый концерн; известное международное предприятие, предлагающее услуги по уходу и текущему ремонту недвижимости, а также поддерживающие услуги.
Модель кондоминиума. В модели кондоминиума жильцы владеют квартирами, которые они могут свободно продавать. За содержание и текущий ремонт дома отвечает специальная организация. Организация владеет участком земли, на котором стоит дом, и помещениями общего пользования в этом доме. За обслуживание она взимает плату с владельцев квартир. В такой модели жильцы никак не участвуют в управлении домом. Альтернативой такой модели является управляющая организация, основанная самими жильцами, - товарищество собственников жилья (ТСЖ).
Организация может отвечать за большую часть работ по содержанию жилого дома либо только за общее и техническое управление зданием. Необходимые услуги приобретаются у внешних организаций.
Жилищное акционерное общество. В многих странах, в том числе и в Финляндии, для реализации проекта по строительству здания учреждается акционерное общество. Акции вначале находятся у строительной компании, являющейся инициатором строительства, затем продаются жильцам. Владение акциями дает право на определенную квартиру, а также право их участия в управлении обществом. В собственности общества находится объект недвижимости в целом и помещения общего пользования. Ежегодное собрание акционеров назначает правление общества. Правление ведет дела общества, выбирает управляющего домом либо создает управляющий отдел, а также принимает решение о приобретении услуг по содержанию и текущему ремонту своей недвижимости (рис. 0.21).
Крупный собственник социального жилья
В Европейских странах большая часть квартир в многоэтажных жилых домах сдается в аренду. Государство и муниципалитеты участвуют в жилищном строительстве, обеспечивая финансирование либо предоставляя ссуды с пониженной процентной ставкой. Промышленные предприятия также строят свое жилье, чтобы иметь хорошую и доступную рабочую силу. Чаще всего это происходит в крупных промышленных центрах.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.
