Развитие недвижимости в единстве взаимосвязанных экспертиз и управление ею на протяжении всего жизненного цикла объекта получила в мировой практике название сервейинга. Сервейинг представляет собой систему интегриро-ванного информационного обеспечения, проведения различных видов экспертиз, планирования и развития недвижимости во времени.
2. Виды и состав экспертиз В зависимости от требуемых для принятия решений исходных данных, могут проводиться различные типы экспертиз объекта. Основными из них являются: 1. правовые экспертизы; 2. технические экспертизы; 3. экспертизы местоположения; 4. экологические экспертизы; 5. эксплуатационные экспертизы; 6. экономические экспертизы; 7. управленческие экспертизы.
1.Правовые экспертизы представляет собой установление объектов, субъектов и содержания законных прав в отношении рассматриваемого объекта недвижимости. Анализ документов, в особенности недобросовестно составленных, с которыми зачастую сталкиваются эксперты в процессе судебных разбирательств, требует участия в данном процессе квалифицированных юристов.
2. Технические экспертизы предназначены для определения фактического состояния объекта недвижимости и его физи-ческого износа, выражаемых в форме набора натурально-вещественных показателей. Основными документами, регла-ментирующими проведение технических экспертиз объектов недвижимости, являются СНИП, ГОСТ, проекты, методические пособия и указания, а также другие нормативные документы.
3. Экспертизы местоположения предназначены для выявле-ния факторов окружающей среды, влияющих на стоимость рассматриваемого объекта. В городской черте каждый объект, находящийся рядом, оказывает некоторое влияние как составная часть микрорайона. Совсем не безразлично, что рядом с жилым домом расположен сквер, парки или завод по утилизации мусора, есть ли рядом магазины, кафе, спортив-ные, зрелищные сооружения, парикмахерские, детские сады, школы. 4. Экологические экспертизы и в их составе санитарно-гигиенические определяют соответствие объекта недвижимости требованиям охраны окружающей среды, санитарным нор-мам и правилам. Объектами экспертизы являются проектная, техническая документация, состояние почвы, воздуха, воды.
5. Эксплуатационные экспертизы состоят в анализе эффективности использования объекта. Для каждого объекта недвижимости существуют различные юридически правомерные и экономически возможные варианты его использования. Критерием выбора вариантов могут служить законодательная разрешённость, физическая осуществимость, управленческая возможность, экономическая целесообразность и финансовая осуществимость. . 6. К экономическим экспертизам относятся все виды анализа, связанного со стоимостной (денежной) оценкой объекта недвижимости. Экономическая экспертиза включает в себя анализ и определение характеристик рынков, связанных с рассматриваемым объектом, анализ объектов-аналогов (для сравнительной оценки стоимости), анализ, параметров финансовой системы, уровня налогообложения, видов рисков.
7. Управленческие экспертизы. Их целевым назначением является определение вариантов использования недвижимости, соответствующих ее полноценному развитию. Содержанием управленческих экспертиз следует считать анализ стоимости в использовании. При использовании объектов недвижимого имущества, предпочтительными являются варианты, при которых объекты недвижимости могут быть эффективно реализованы на основе договоров купли-продажи, аренды, доверительного управления.
3. Сервейинг как система Поскольку главным в сервейинге является системный подход, то прежде всего необходимо охарактеризовать сервейинг в понятиях и категориях систем. Под системой (от др.-греч. systema — целое, составленное из частей) здесь и далее понимается упорядоченная совокупность элементов, находящихся в отношениях и связях друг с другом, образуя определенную целостность, единство. Наиболее существенной характеристикой системы является ее эмерджентность, под которой понимается несводимость свойств системы к свойствам входящих в ее состав элементов.
Виды элементов и связей могут быть самые разные, а их выбор для анализа зависит от постановки конкретной проблемы. Система может состоять из различных подсистем, а также сама являться подсистемой другой системы. Состав элементов и порядок связей между ними называется структурой системы (от лат. struktura — строение) . Таким образом, система – это упорядоченная совокупность элементов составных частей, между которыми существует определенная связь, определяющая их качественное состояние. Систему недвижимости можно охарактеризовать следующим образом: 1. Данная система является многоуровневой (иерархической). Первичной подсистемой (подсистемой нижнего уровня) является объект недвижимости, включающий земельный участок и расположенное на нем здание (сооружение).
Более высоким уровнем системы является некоторая совокупность объектов недвижимости, занимающих определенную территорию. Обязательным уровнем иерархии системы недвижимости является город
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.
