Жилищная организация. Модель кондоминиума. Жилищное акционерное общество. Крупный собственник социального жилья, страница 4

Крупные владельцы недвижимости имеют свои собственные организации домоуправления или приобретают услуги от специализированных обслуживающих компаний. Часто оба способа применяются одновременно. Крупные компании способны выполнить весь комплекс задач, связанных с охватом всего жизненного цикла недвижимости, начиная от застройки, содержания, сноса и/или развития объекта (например, крупные инвестиционно-строительные компании, жилищные управляющие организации).

Задачей государственного управления недвижимостью является владение такой недвижимостью, которая обеспечила бы ее доходность и необходимое качество обслуживания. Доля управления государственной собственностью составляет примерно половину недвижимости страны. Управление такой недвижимостью предполагает использование внешних услуг по ее содержанию как для любого другого владельца недвижимости.

6.3.3.2. Органы управления жилищного объединения

Структура  управления  частного  жилищного объединения и его рабочих органов в разных странах имеют как свои сходства, так и различия. В России выбор организационной структуры регламентирует Федеральный Закон «О товариществах собственников жилья» от 24.05.96 г.

Главной особенностью финской модели является то, что владение жильем происходит через владение акциями жилищного акционерного общества. Чем больше м² жилья, тем больше количество акций.

Органом управления жилищного акционерного общества является общее собрание акционеров, на котором все владельцы жилья используют право голоса по решению дел в обществе. Собрание акционеров решает наиболее важные вопросы, такие как размер взносов в общество, уровень коммунальных платежей и др. Собрание акционеров избирает правление. Решение текущих вопросов относится к правлению и домоуправляющему, которого избирает (назначает) правление. Разделение функций правления, а также домоуправляющего определяется внутренним регламентом общества. Задачей домоуправляющего является, с одной стороны, подготовка вопросов к собранию акционеров, заседанию правления и исполнение их решений, с другой стороны, он наделен самостоятельными полномочими по решению текущих вопросов управления обществом. Собрание акционеров выбирает аудиторов (ревизионную комиссию), которые проверяют бухгалтерию общества и докладывают о результатах общему собранию акционеров. В жилищном акционерном обществе имеется свой технический персонал, если услуги не приобретаются от внешней организации. К техническому персоналу относятся дворники, уборщики, ремонтники, сантехники, кочегары, электрики, механики и другие технические работники. В крупных обществах могут быть служащие.

6.3.3.3. Задачи жилищного объединения

Задачи определяются типом жилищного акционерного общества, его величиной и опытом работы в области недвижимости. Обычные текущие задачи управляющего жилой недвижимостью и уровень их качества определены Союзом Недвижимости Финляндии в специально изданных инструкциях. Эти задачи профессиональный управляющий выполняет на договорной основе. Все задачи делятся на управленческие, экономические и технические.

/. Управленческие задачи

- договорные отношения (^подготовка, составление и контроль договоров аренды; страхования и присоединения; подготовка, составление и контроль договоров на обслуживание придомовых территорий, техническое обслуживание, уборка, вывоз мусора и составление других договоров; улаживание споров по договорам). Регулярно проверяются исполнение договорных условий, время действия договоров и гарантии качества работ;