Функции управления. Планирование как функция управления недвижимостью. Принцип сбалансированности прав и ответственности

Функции управления.

Собственно управление как деятельность управляющего над деятельностью исполнителей предусматривает выполнение трех основных функции: планирование, руководство и контроль (см. табл. 3.1). Здесь имеется в виду, что в соответствии с заказом управляющий устанавливает конкретные цели и определяет задачи для исполнителей. На основании плана и с использованием оптимальной технологии управляющий организует работу исполнителей, поддерживая связи («коммуникации») с заказчиком, пользователями, подрядчиками и персоналом. Важнейшим элементом этой организации является создание команды исполнителей, а также обеспечение мотивации и контроля их деятельности. Функцию контроля управляющий выполняет, измеряя результаты работы путем сопоставления достигнутых показателей с установленными нормативами. При этом имеется в виду, что мотивация и контроль (в том числе самоконтроль) способствуют развитию профессионализма всех субъектов управляющей и управляемой деятельности.

• стандартизацию процесса ознакомления собственника недвижимости с планируемой кампанией по реализации целей управления объектом;

• возможность оценки реализуемости и эффективности программы уже в процессе ее разработки;

• обоснование целесообразности участия инвесторов в реализации программы развития объекта. При этом план должен создавать предпосылки для детализации и уточнения процедур процесса управления. Он обеспечивает возможность формирования требований к промежуточным этапам и результатам деятельности, предоставляет условия для сохранения достигнутых результатов па последующих шагах и для проверки соответствия промежуточных и конечного результатов. План работ является основным документом для оперативного управления объектом, организации работы персонала и взаимодействия с подрядчиками. Такого рода документы составляются на разные периоды времени с соответствующим уровнем детализации:

• календарный план на весь период управления объектом, определенный сроком договора доверительного управления и отражающий все элементы процесса достижения цели, предусмотренные договором;

• ежегодный план с уровнем детализации, достаточным для достижения в текущем году контрольных финансовых и технических результатов управления, предусмотренных календарным планом;

• ежемесячный план, предусматривающий графики и временные рамки проведения неотложных, текущих и профилактических работ для обеспечения стабильного функционирования систем объекта недвижимости и для достижения промежуточных состояний годового плана;

• еженедельный план, предусматривающий выполнение конкретных действий (распоряжения, инструктирование, встречи, звонки, контроль исполнения и т.п.), обеспечивающих регламентацию работ по выполнению ежемесячного плана.

При разработке плана менеджер выделяет перечень работ, необходимых для достижения целей, предусмотренных концепцией управления, выделяет группы работ, различных по содержанию деятельности и выполняемых параллельно. Для этих групп работ составляются отдельные планы: план маркетинга, план технического обслуживания и ремонтов, план обслуживания клиентов и дополнительного сервиса, план мониторинга объекта недвижимости и рынка, финансовый план (бюджет), план работы с персоналом и другие. Согласование этих планов между собою заканчивается упорядочением процедур исполнения операций, связанных технологически и выполняемых последовательно во времени с помощью сетевого графика.

117

Функция контроля обеспечивает оценку управляющим степени продвижения работника к цели. Оценка производится на основании опроса или анализа письменных отчетов сотрудников о ходе исполнения ими заданий. При этом выявляются и анализируются причины отклонений от плана, вместе с работником осуществляется поиск способов повышения качества работы до требуемого уровня. Найденные способы исправления недостатков используются управляющим для внесения корректив в действия работника.

Заметим, что все функции управления реализуются на основе общения с подчиненными и требуют принятия решений, т.е. выработки суждения о направлении действия и осуществления этого действия. Для успешного принятия решения необходимо: собрать информацию, путем анализа последней определить проблему и альтернативы ее решения, на основании прогноза последствий каждой альтернативы выбрать ту, которая может привести к наиболее желательным результатам. В заключение на основании выбора способа достижения цели осуществляется соответствующее действие, затем проверяют119

ся результаты, к которым привело принятое решение. При неудовлетворительной оценке результата производится переоценка