Управление на стратегическом уровне. Основы стратегического управления. Управление портфелем недвижимости

4.1.Управление на стратегическом уровне (общие вопросы)

          4.1.1.   Основы стратегического управления     

Также как в организационном отношении, функционально управление недвижимостью подразделяется на три уровня. Управления недвижимостью трех уровней - это выработка долгосрочной стратегии развития недвижимости как инвестиционного объекта (стратегический уровень) и последовательная выдача более детализируемых заданий подчиненным управляющим тактического и оперативного уровней. Проиллюстрируем это стратегическим треугольником.

Стратегическое портфельное управление направлено главным образом на достижение экономического эффекта от произведенных инвестиций. Объекты инвестиций (т. е. объекты недвижимости в собственности) являются объектами портфельного управления и имеют свои основные различия в характеристиках (местоположение, назначение, возраст и т. д.).

Формулирование стратегии – должно обеспечить достижение определенных целей, с учетом необходимой достоверной информации, задач планирования и контроля. От достоверности и достаточности имеющейся информации напрямую зависит качество и выполнимость стратегии.

На основе выработанной стратегии для управляющих тактического уровня формулируются программы и разрабатываются тактические мероприятия по управлению отдельными имущественными комплексами. Конечная задача управляющего тактического уровня - обеспечение общей доходности и требуемого уровня ликвидности за установленный период эксплуатации недвижимого имущества. Главный инструмент управляющего тактического уровня - анализ прибыльности (рентабельности), на основании которого разрабатываются:

- общая политика в отношении имущественного комплекса;

- тактическая программа исполнения управляющими оперативного уровня и ее согласование со стратегическим планом управления всем совокупным портфелем собственности.

Управление на оперативном уровне заключается в исполнении задания (программы), полученной от управляющего тактического уровня. Основная задача оперативного управляющего - качественное содержание доверенного имущественного комплекса в процессе оперативного управления.

Как правило, оперативный управляющий действует в рамках определенного для него бюджета (сметы) доходов и расходов. Он также заинтересован в улучшении экономических показателей.

Оперативный управляющий выполняет три основные функции:

- административное управление (расчеты с клиентами, контроль за повышением показателей использования имущества - снижение простоев, контроль за расходами на обслуживание имущества, отчетность);

- техническое управление (текущие и плановые ремонты);

- коммерческое управление (заключение договоров с клиентами, изучение спроса и предложения, подготовка предложений по инвестиционной политике, покупка и продажа имущества и др.).

Основными элементами современной системы стратегического управления являются:

- охват всего жизненного цикла имущественного комплекса;

- формирование портфеля недвижимости, обеспечивающего наилучший вариант использования недвижимости;

- регулярное проведение взаимосвязанных технических, эксплуатационных, экономических, управленческих и правовых экспертиз;

- формирование и использование современных моделей и методов пространственно-экономического развития недвижимости;

- применение базовых подходов оценки недвижимости при анализе эффективности инвестиционно-строительных проектов и проектов развития.

Совокупность данных элементов обеспечивает полноценное и эффективное функционирование систем управления всеми типами недвижимости в конкретных социально-экономических условиях.

4.1.2. Управление портфелем недвижимости

Под управлением портфелем недвижимости понимают совокупность управленческих решений, обеспечивающих наивысшую отдачу (эффективность) от проводимой собственником стратегии.

Управляющий портфелем недвижимости (или управляющий инвестиционным портфелем недвижимости) отвечает за доходность доверенного ему портфеля (полностью или частично), состоящего из объектов недвижимости, а также за разработку и выполнение стратегической программы

317

управления. С одной стороны, эта программа направлена на составление оптимального