Судебная защита права собственности на недвижимость: история и современность

Александров А.А., канд. ист. наук, доцент РГГУ. СУДЕБНАЯ ЗАЩИТА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ: ИСТОРИЯ И СОВРЕМЕННОСТЬ Великие мыслители прошлого доказывали, что законное право собственности служит гарантией прав человека [См.: Русская философия собственности: XVIII-XX вв. Спб., 1993.]. Государство должно охранять свободу и собственность человека – вот лозунг нового времени. Это требование было предъявлено не только парламентам и правительствам, но и судебной системе. Суды защищают частное право, а значит, и личность. Анализируя судебную защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц, необходимо обратить внимание на то, как российские суды развивали ключевой институт гражданского права - недвижимость. Право на недвижимость (прежде всего на землю) считается основополагающим для экономической жизни. И не только для экономической. Оно непосредственно связано с такими социальными категориями, как свобода личности, свобода предпринимательства, материальная независимость человека. Очень образна формулировка выдающегося русского цивилиста К.П. Победоносцева, государственного деятеля, чья роль вызывала ожесточенные споры. «…Чистое гражданское понятие о праве собственности на землю образовалось не вдруг, и не само по себе, а приходило в сознание постепенно и в связи с сознанием личности гражданской». [Победоносцев К.П. Курс гражданского права. СПб., 1892. Ч.1. С.126]. Наша цель – привлечь внимание к регулированию прав собственников земельных участков и собственников сооружений на них, а также к принципу неделимости объектов недвижимости. В центре внимания не только современная судебная практика, но и судебные решения конца XIX – начала XX в. Тогда сформировались ключевые для российского права принципы права собственности на недвижимость. Наибольшее значение при этом имели решения Гражданского кассационного департамента Правительствующего сената 1896-1914 гг. Российские суды XIX – начала XX в. рассматривали споры, одна из причин которых была заключена в неопределенности понятия «недвижимость». Какие объекты относятся к недвижимости? В законодательстве XIX в. давалось весьма неконкретное, описательное определение. Это - земли и угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги [ст. 384 Свода законов гражданских // Свод законов Российской империи. Т. X. Ч. 1. Пг., 1914]. Нелогичность закона была очевидна. Г.Ф. Шершеневич указывал, что не всякое строение является недвижимостью: переносные торговые палатки, временные павильоны [См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1912. С. 151—152]. Суды дополняли список недвижимых вещей. Гражданский кассационный департамент Сената относил к этому разряду "сокровенные в недрах земли ископаемые" [Решение № 28 за 1913 г. // Решения Гражданского кассационного департамента Правительствующего сената. 1913 г. СПб., 1913. С. 103 (далее — Решения ... сената)]. И сегодня суды называют недвижимостью объекты, которые законодатель в перечень не включил. Высший арбитражный суд РФ (далее – ВАС) неоднократно указывал, что объекты незавершенного строительства являются недвижимостью [п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости: Приложение к информационному письму ВАС РФ от 13 ноября 1997 № 21; п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»]. Отметим, один из авторитетнейших юристов страны Е.А. Суханов выражает сомнение в том, что такие объекты – недвижимость в правовом смысле слова [Гражданское право: Уч-к / Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд. М., 1998. Т. 1. С. 304]. Ведь закон не предусматривает их обязательной регистрации. Что означает распространение на вещь правил, установленных для земельных участков? Прежде всего, это особая процедура сделок и другие нормы, показывающие специальный контроль государства за правами частных лиц. В юридическом смысле «недвижимость» - определение не механических свойств сооружения. Имеется в виду не столько физическая, сколько правовая связь сооружения с землей, право эксплуатации участка. Отмечу, что современный арбитраж склонен подчеркивать именно механический, «естественный» смысл недвижимости. «…на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости» [п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости: Приложение к информационному письму ВАС РФ от 13 ноября 1997 № 21, курсив наш – авт.]. Судами XIX – начала XX в. был сформулирован принцип, согласно которому недвижимость