Методы определения стоимости нового строительства при оценке недвижимости

1. стоимости оборудования, СМР и прочих затрат, относящихся к таким объектам (главы 1 – 12).
2. исключение стоимости технологического оборудования, относящегося к оцениваемым объектам.
3. распределение статей затрат в главах сводного сметного расчета по элементам затрат структуры сметной стоимости (С_ОБ, С_СМР, ПрЗ).
4. реструктурирование сводного сметного  расчета в базисном уровне цен:

• определение прямых издержек

.

• Определение косвенных издержек

, где - стоимость СМР из гав 2 - 7 сводного сметного расчета; - норматив затрат на временные здания и сооружения (соответствует затратам по главе 8); - норматив затрат на зимнее удорожание (соответствует части затрат по главе 9); - затраты по главе 1 на подготовку территории застройки; - сумма нормативов на все виды дополнительной заработной платы (соответствует части прочих затрат по главе 9); - сумма затрат по главам 10 – 12; -  норматив непредвиденных затрат.

5. выявление косвенных издержек, не учтенных в сводном сметном расчете, но необходимых в современных рыночных условиях (КИ’), и добавление их к сумме косвенных издержек.

^.

6. Пересчет прямых и косвенных издержек к текущему уровню цен:

, где - индекс удорожания по сравнению с базисным периодом на весь комплекс работ по зданию; - сумма ставок всех видов налогов.

7. Расчет прибыли предпринимателя

, где - коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя (принимается по результатам анализа рынка).

8. Определение полной стоимости нового строительства

.

Определение стоимости на базе объектных и локальных смет. При наличии только локальных  и объектных смет задача по определению стоимости решается аналогично в данной последовательности:

1.  Преобразование совокупности локальных смет (объектной сметы) в структуру затрат по ценообразующим факторам. При этом стоимость СМР из локальных смет суммируется. Стоимость СМР, не учтенных в локальных сметах, а также стоимость прочих затрат определяются в соответствии со статьями затрат сводного сметного расчета по нормам на эти затраты.

Суммирование итогов локальных смет позволяет получить выражение, соответствующее структуре сметной стоимости в базисном уровне цен:

.

Стоимость затрат на материалы в сметах может прямо не указываться, тогда она рассчитывается по другим элементам затрат, взятым из локальных смет:

.

2.  Определение удельного веса каждого элемента затрат в общей стоимости СМР:

;    ;    .

3.  Определение индекса для пересчета стоимости строительства на весь комплекс работ по зданию:

где - индексы цен на материалы, эксплуатацию строительных машин и заработную плату; 1,15 – коэффициент, учитывающий дополнительную заработную плату; - норматив накладных расходов по видам строительства, рекомендуемый Госстроем РФ (например, 106 % для жилищного строительства); - норматив плановых накоплений (сметной прибыли); 0,3 – коэффициент, учитывающий долю заработной платы в стоимости эксплуатации машин.

4.  Реконструирование затрат в базисном уровне цен:

• Определение прямых издержек

.

• Определение косвенных издержек

.

5.  Выявление косвенных издержек, не учтенных в сводном сметном расчете