Доходный подход к оценке стоимости имущества: экономический смысл и методика расчета

58. Доходный подход к оценке стоимости имущества п/п: эк. смысл и методика расчета

Суть: эк. ценность приватизируемого объекта определяется тем доходом, который м. получить от его использования в будущем.

Методы доходного подхода:

• капитализации доходов – цена п/п определяется его будущей доходностью с учетом фактора времени

Собъекта=f(Д, Р, Т, Сдиск), Д – поток доходов, Р – поток расходов, Т – время поступления прибыли, Сдиск – сумма дисконта (уровень дисконтной ставки).

Собъекта= Дt/R – в упрощенном виде. Дt – доход в t-том году, R – ставка капитализации. Такой порядок расчета применим для п/п с отн. стабильной хоз. д-стью.

В зарубежной практике применяется смешанный метод оценки: одновременно учитывается и стоимость имущества, и будущие доходы п/п.

Спр=(И+2Д)/3

Спр=(И+Д)/2

И – стоимость имущества п/п, Д – прогнозная оценка доходов п/п

• метод дисконтированного потока наличных денег: основан на предположении, что размер фин. выгоды, которую получит владелец, оцениваемого п/п м. определить как сумму двух основных величин:

ü  величина кассовых поступлений в результате деятельности п/п за установленный период времени в будущем. Это значит, что условия деятельности сохраняются и в будущем периоде

ü  резидуальная стоимость – стоимость п/п на последний момент анализируемого периода, определяемая на основании сопоставления ден. потоков.

Величина стоимости названных показателей рассматривается с учетом их дисконтирования с применением установленной ставки:

Спр=КП1/(1+у)¹+КП2/(1+у)²+…+КПt/(1+у)^t+Рt/(1+у)^t

КП – стоимосить кассовых поступлений в результате деятельности п/п в 1,2…t-том году с момента оценки

t – продолжительность анализируемого периода

у – учетная ставка – уд. показатель, характеризующий темп изменения стоимости денег во времени, в соответствии с которым в установленные сроки выплачивается сумма % в расчете на единицу капитала

Р – резидуальная стоимость

Этот метод позволяет определить совокупную стоимость собственного капитала, а также чужого пассива в момент оценки. Чтобы исключить стоимость чужого пассива, необходимо из полученной величины вычесть долговые обязательства п/п в момент сделки.

• метод дисконтирования доходов: оценка стоимости объекта интеллектуальной собственности (ОИС) определяется с пом. тек. стоимости аннуитета: Стек= Дt*R, Д – чистый доход от ОИС по истечению каждого года, R – функция единичного аннуитета. Применительно к таким объектам, как ноу-хау и изобретения аннуитетом служат платежи роялти. Срок полезного использования ОИС оценивается п/п самостоятельно и зависит от сроков старения передаваемых знаний и опыта и возможного раскрытия их конфиденциальности. Этот период м. соответствовать периоду действия патента на изобретение. При определении срока действия договора на передачу ноу-хау в м/н практике принятым считается срок=5 годам, а по отдельным договорам он м. изменяться от 2 до 5 лет.