Деловая игра "Моделирование ценообразования на жилье"

Моделирование ценообразования на жилье

Жилье является единственным в своем роде товаром. Имеются характерные особенности, отличающие его от других товаров. Во-первых, жилой фонд неоднороден. Во-вторых, жилье является недвижимостью. В-третьих, жилье долговечно. В-четвертых, жи­лье является дорогим товаром.

Чем определяется цена жилья, если исходить из того, что жилище состоит из отдельных элементов, каждый из которых выступает в виде фактора, определяющего размер цены?

1. Общее описание игры

В деловой игре моделируется механизм образования цены на квартиры на вторичном рынке в г. Новосибирске. Модель цены предусматривает определение степени влияния основных фак-

торов на цену. Моделирование основано на действии закона больших чисел, основное содержание которого в нашем случае состоит во взаимном погашении индивидуальных отклонений цен от некоторого уровня, характерного для всей совокупности в целом. В результате этого взаимопогашения и проявляется за­кономерность, которая выражается средним показателем цены. При правильной выборке из генеральной совокупности и пра­вильном выборе показателя средней величины происходит уст­ранение, компенсация случайных обстоятельств.

2. Условия игры и последовательность ее проведения

В игре участвуют три команды, которые могут быть риэлтер­скими фирмами или отделами маркетинга.

3. Этапы деловой игры

На 1 этапе проводится факторный анализ. Координатор выдает исходную информацию, и на основе прайс-листов риэлтерских фирм выбираются факторы, определяющие размер цены. Например: ко­личество комнат, район престижности, этаж, на котором располо­жена квартира, тип (материал и конструкция) здания и т. д. Вы­бранные факторы ранжируются в порядке убывания. Отбираются четыре фактора, оказывающие наиболее сильное влияние на размер цены. Этот выбор осуществляется гипотетически. Для проверки этой гипотезы осуществляется сводка ценовой информации в таб­лицы. Таблицы имеют матричную форму, где в подлежащем и ска­зуемом находятся факторы в виде интервалов их изменения.

Таблица 18

Сводная таблица цен на квартиры в зависимости от числа комнат и района престижности, тыс. руб.

(макет)

Районы престижности	Число комнат
	1 -ком.	2-ком.	3-ком.	4, 5-ком.
Центр
Линия метро
Средняя отдаленность
Окраина

Таблицы 19

Сводная таблица цен на квартиры в зависимости от типа здания и этажа, тыс. руб.

(макет)

	Тип здания
Эгаж	Полногабаритное	Улучшенной пла­нировки	Типовое	«Хрущевка»
Пеовый
Промежуточный
Последний

На основании сводки рассчитываются средние цены в каж­дой клетке матрицы.

Таблица 20 Средние цены на квартиры в зависимости

от числа комнат и района престижности

(макет)

Районы престижности	Число комнат
	1-ком.	2-ком.	3-ком.	4, 5-ком.
Центр
Линия метро
Средняя отдаленность
Окраина

Таблица 21 Средние цены на квартиры в зависимости от типа здания и этажа, тыс. руб.

(макет)

Этаж	Тип здания
	Полногабарит­ное	Улучшенной пла­нировки	Типовое	«Хрущевка»
Первый
Промежуточный
Последний

Очень важной проблемой является правильный выбор вида средней величины для расчета базисных цен. Проблема может быть решена после построения ряда распределения цен, попав­ших в выбранную совокупность. В зависимости от формы ряда распределения, целей и задач исследования можно выбрать или степенную среднюю, или структурную среднюю (моду, медиану).

В результате анализа получаются таблицы, в которых сред­ние цены рассчитываются по результатам одной статистической выборочной совокупности и только группировочные признаки закладываются разные.

Так как средние цены, находящиеся в клетках пересечения двух факторов, рассчитаны на основе одной выборочной сово­купности, то средние показатели органически связаны между собой.

Поставим задачу расчета средней цены квартиры с учетом всех четырех факторов. На основании таблицы 21 необходимо рассчитать коэффициенты, которые покажут, во сколько раз средняя цена самой дешевой или самой дорогой квартиры больше или меньше других цен на квартиры. В результате полу­чаем таблицу 22.

Таблица 22

Коэффициенты зависимости средних цен от этажности типа здания

(макет)

	Тип здания
Этаж	Полногабаритное	Улучшенной пла­нировки	Типовое	«Хрущевка»
Перный
Промежуточный
Последний

Размах вариации каждого фактора в таблицах 20, 21 будет показывать его степень влияния на цену. На основании таблиц, рассчитанных по четырем факторам, необходимо построить мо­дель определения цены гипотетической квартиры. Для этого ба­зисная цена из таблицы 20 с учетом средних значений любых двух факторов (в нашем случае, например, трехкомнатная квар­тира в центре) умножается на коэффициент двух других факто­ров (например, первый этаж, «хрущевка») из таблицы 22. Сде­лайте расчеты по двум прайс-листам и сравните их в динамике.

На 2 этапе сделайте прогноз изменения цены квартиры под влиянием следующих процессов:

а)      доллар будет выпущен из «коридора»;

б)     ожидаемый уровень инфляции — 24% в год;

в) налогообложение банков и физических лиц при инвести­
ровании в жилищное строительство становится льготным, и ор­
ганизуется ипотечное кредитование;

г) увеличивается вывод жилья из оборота на вторичном рын­
ке из-за конверсии.

Результаты прогноза следует оформить в виде матриц по аналогии с 1 этапом, где должны быть средние прогнозируемые цены.

После окончания каждого этапа группами делается доклад.