Сутність та зміст поняття іпотечне кредитування. Особливості іпотечних систем в різних країнах світу. Важливі історичні передумови для формування ринку іпотеки, страница 2

Країна

Важливі історичні передумови для формування ринку іпотеки

Особливості іпотечного кредитування в 21 столітті

Сучасні фактори впливу на систему іпотечного кредитування

1

3

4

Великобританія

1. Створення в 1755 році першого ощадно-будівельного товариства — надало поштовх для розвитку системи фінансування житла.

2. Підписання у 1836 році першого законодавчого акту в сфері іпотечного кредитування — Закону “Про будівельні товариства”.

3. Паралельний розвиток у 19 ст. будівництва  муніципального житла для соціально незахищених верств населення і приватного, що слугувало причиною формування сучасної структури інвесторі будівництва житла та надання іпотеки — переважно приватні власники і організації та державні установи-інвестори.

На ринку існує всього три категорії кредитора: ощадно-будівельні товариства, комерційні банки та фінансові компанії. Важливу роль відіграє багатоманітність посередників на ринку та мережа  філій банків, які розташовані всюди поблизу супермаркетів та розважальних центрів. Розширення за останні роки коло інвесторів, бажаючих вкласти гроші в будівництво житла, надаваємого в майбутньому в оренду (високий рівень рентабельності).На ринку також досить прийнятні відсоткові ставки та умови кредитування. Вже з квітня 2014 року набудуть чинності нові правила іпотечного кредитування, особливістю яких стане:скорочення суми займу до 75 % від вартості житла, ретельна перевірка та підтвердження рівня доходу населення, надавання іпотечного кредиту з розрахунку його погашення позичальником до досягнення ним 70-75 років та ін.

Негативні

1. Нормування земельних ділянок, які надаються державою під будівництво житла.

2. Демографічні та соціальні чинники:

- велика кількість самотніх молодих людей, які надають перевагу винаймати житло, ніж брати його у власність;

- підвищення середнього віку британця, який набуває сімейного стану та народжую дітей, що зменшує його необхідність у придбанні житла.

3. Високий рівень цін на житло в порівнянні з  рівнем доходу населення.

Позитивні

1. Низький рівень відсоткових ставок.

2. Податкові пільги для позичальників коштів на придбання житла.

Німеччина

1. Стоврення Сілезького земського кредитного товариства, де в якості забезпечення надаваємого кредиту в якості застави використовували нерухоме майно.

2. Створення у 1770 р. першого іпотечного державного банку як бази для подальшого розвитку державних земельних банків.

3. 1857 рік — створення суто іпотечного банку Frankfurter Hypothekenbank

4. Широкий розвиток в 18 ст. приватного та публічного права - основи для розробки та розвитку правових норм про заставу (німецьке право розрізняло два види застави: застава нерухомості та застава рухомого майна і майнових прав) та закріплення цих норм в книзі “Речові права” Німецького цивільного уложення (1896рік) — памятка цивільного права Німеччини.

5. 1900 рік — Закон про іпотечні банки, який заклав основу системи регулювання банківської діяльності Німеччини.

6. 1949-1953 р.р. - Стрімкий розвиток житлово-будівельної галузі в результаті після воєних реформ  Л. Ерхарда

Іпотечний ринок один з провідних ринків Європи. Особливістю є те, що більшість кредитів надається спеціалізованими банками,державними установами. Але й універсальні банки  за останні роки почали надавати іпотечні кредити населенню з великим рівнем LTV (первинне відношення розміру кредита до вартості предмету застави). Крім того, діє система житлобудівних кооперативів, що роширює коло потенційних позичальників. Традиційним засобом залучення коштів на іпотечний ринок слугує іпотечна облігація, яку до недавнього часу випускали лише спеціалізовані іпотечні банки та установи. Діє досить розвинута програма субсидій, податкових пільг та соціальних програм для забезпечення населення житлом. Останнє дуже часто критикується Європейським союзом за рахунок обтяження бюджету країни в кризовій ситуації, яка складається в Європі.

Негативні

1. Занепад будівельної галузі країни.

2. Демографічні та соціальні фактори(такі як і у Великобританії)

Позитивні

1. Скасування обмежень, згідно яких іпотечні облігації повинні випускатися тільки спеціалізованими банками.

2. Розповсюдження іпотечного страхування.

3. Допуск на вітчизняний ринок закордонних банків-кредиторів.

4. Велика міграція населення

5. Достатньо стабільний рівень цін на житло

США

1.Створення у 1932 році 12 регіональних федеральних банків житлових кредитів.

2. Прихід до влади в 1933 році Ф.Д. Рузвельта та його новий підхід до іпотечного кредитування:

- 1933 рік — створення агентства “Кредитна корпорація власників житла” з реструктуризації заборгованості;

- 1934 рік — створення Федерального житлового управління, що працювало виключно з іпотечними кредитами, які надавалися на доволі вигідних для того часу умовах: довгостроковий термін погашення, фіксована відсоткова ставка та мінімальний початковий внесок;

- 1938 — заснування Федеральної національної іпотечної асоціації.

До недавнього часу найбільший ринок іпотечного кредитування в світі. Іпотечні кредити надавалися на достатньо вигідних умовах: строком на 30 років, під низьку відсоткову ставку — в середньому 4 % та для населення з не підтвердженим рівнем доходу, що спричинило в свою чергу масове неповернення іпотечних кредитів та іпотечну кризу в 2007-2008 роках, в результаті якої рівень іпотечного кредитування впав до рівня 1995-1996 року.

На даний час ринок поступово оговтується від кризи того часу, але до рівня 2006 року всеодно далеко. Відсоткові ставки підвищилися, хоча в порівнянні з вітчизняними є занизькими, до 6-7 відсотків, рівень доходу населення значно впав, а тому і спроможність на купівлю житла знизилася В квітні 2012 році засновано Бюро захисту споживачів фінансових послуг (CFPB), який націлений на захист позичальників від труднощів при поверненні кредиту та розробку нової концепції розвитку ринку.

Негативні

1. Обмеження на забудову земельних ділянок великих міст.

2. Зниження рівня життя населення після світової фінансової кризи.

3. Обмеження кола потенційних претендентів на отримання іпотеки за рахунок вимог, які стали більш жорсткіші до позичальника (наслідки світової фінансової кризи)

Позитивні

1. Низький рівень відсоткових ставок.

2. Податкові пільги для позичальників коштів на придбання житла.

3. Існування достатньо дешевих технологій будування житла.

Росія

1. Відкриття в 1754 році перших дворянських банків в Москві та Санкт-петербурзі.

2. Заснування у 1885 році Державного дворянського земельного банку, який займався видачею дворянам іпотечних позик строком на 66 років під 60%.

3. 1920-1931 р.р. - Кредитні реформи: скасування комерційного кредиту,  застава як спосіб забезпечення зобов'язання втрачає сенс і ін.

За основу моделі іпотечного кредитування взято американську модель. В основі концепції лежить формування системи рефінансування іпотечних кредитів. Створено  в 2001 році Агентство з іпотечного житлового кредитування. До 2008 року ринок поволі розвивався після перенесеного в 1998 році дефолту та кризи економіки всіх країн колишнього союзу, на ринок виходили нові банки, були створені дякі дієві державні програми. Але після світової кризи, на російському ринку в рази скоротилися банки, які займаються іпотечним кредитуванням. Посилилися вимоги до позичальників, змінилися в гіршу сторону умови кредитування, які є не посильними для середнього класу. До цього додалося ще зменшення рівня  життя населення та ін. І лише в середині 2011 року відбулася активізація іпотечного ринку. Вийшло дуже багато нових гравців ринку, відновилися державні програмі, підвищився рівень життя.

Негативні

1. Низький рівень життя населення.

2. Невигідні умови банків та державних установ на іпотечні кредити.

3. Високі ціни на житло в мегаполісах.

4. Тіньова економіка

Позитивні

1. Достатньо високий технологічний рівень будівельної галузі.

2. Висока чисельність потенційних покупців житла та позичальників на його придбання.