Зависимыминазываются корректировки, каждая последующая из которых применяется к предыдущему итогу (скорректированной цене продажи объекта-аналога). Внесение зависимых корректировок выполняется в следующей последовательности элементов сравнения с учетом различий:
1. в наборе прав на недвижимость;
2. в условиях финансирования сделки;
3. в условиях совершения сделки;
4. между временем совершения сделки и датой оценки.
Под корректировкой на различия в наборе прав на недвижимость понимается учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой (определенной в договоре аренды, заключенном по оцениваемому объекту его прежним владельцем, до даты оценки). В этом случае говорят, что оцениваемый объект обременен договором аренды. Если контрактная арендная плата ниже рыночной, то новый собственник вынужден будет получать в течение оставшегося срока договора аренды пониженный уровень дохода, что явится фактором снижения рыночной стоимости объекта.
Величину корректировки на различия в наборе прав определяют путем дисконтирования денежного потока ежегодной разницы между рыночной и контрактной арендной платой в течение оставшегося на дату оценки срока действия договора арендной платы.
Пример: Цена продажи 1м 2 площади объекта-аналога —600 у.е.. Рыночная арендная плата – 100 у.е./м 2 в год, контрактная – 75 у.е. /м 2 в год, оставшийся срок аренды- 3 года; норма дохода на собственный капитал – 12%. Величина поправки: (100-75) К5 (при N=3года и I= 12%)= 25*2,40183=60 у.е.. Откорректированная цена единицы площади: 600-60=540 у.е. ).
Корректировка на условия финансирования – учет разницы в стоимости заемного капитала при рыночной и контрактной нормах процента. Величина этой корректировки определяется как разность между величиной кредита, выданного для финансирования сделки, и величиной ежегодного денежного потока, дисконтированного по рыночной норме процента к дате оценки.
Пример (продолжение): Установлено, что при продаже объекта-аналога оплата производилась на 70% за счет собственных средств покупателя, т.е. 30% стоимости покрывалось за счет предоставленного кредита на условиях: срок кредита- 7 лет, плата за кредит – 10% в год, рыночная ставка за пользование аналогичными кредитами – 15% в год.
Величина кредита: 540* 0,3 =162 у.е./м 2. Ежегодный платеж по кредиту (на условиях контракта): 162* К6 (при N=7 годам и I =10%)=162*0,20541=33.3 у.е./м 2. Величина ежегодного платежа, дисконтированного по рыночной норме: 33,3 К5(при N=7 годам и I=15%)=33.3* 4,16042=138.5 у.е./м 2.
Величина корректировки: 162- 138,5=23,5 у.е./м 2.
Откорректированная цена единицы площади: 540-23,5=516,5 у.е./м 2.
В работе студенты используют процентные ставки, установленные по вариантам в лабораторной работе 1. (процент платы за кредит на условиях контракта принимается равным меньшей из определенных ставок).
Под корректировкой на условия совершения сделки понимается учет факторов, отражающих нетипичные рыночные отношения между сторонами по сделке, таких как финансовая, административная или родственная зависимость, незаконное давление и вынужденные обстоятельства. Учет данной корректировки в работе не предусмотрен.
Корректировка на время совершения сделки — учет изменения стоимости недвижимости во времени как под влиянием инфляции, так и в результате изменения спроса и предложения в конкретном секторе рынка.
Корректировка на время совершения сделки может определяться двумя способами: прямым и косвенным. При прямом способе используют хронологическую статистику динамики изменения цен на тот или иной тип недвижимости за определенный период времени. При косвенном способе используют соотношение индексов удорожания строительно-монтажных работ, действовавших на дату оценки и на дату совершения сделки с объектом-аналогом.
В работе используется прямой способ расчета величины корректировки на время совершения сделки. Все студенты принимают, что цены на объекты недвижимости, аналогичные оцениваемому, за последний год росли на 2% в месяц (по сложному проценту).
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.