Сравнительный подход. Идентификация подлежащего оценке объекта недвижимости. Определение поправки на износ по методу прямого анализа характеристик, страница 9

Скорректированная цена аналога ко времени продажи объекта составит:

.

Расчет и внесение поправок на дополнительные улучшения по методу

прямого анализа характеристик

            Поправка на дополнительное улучшение определяется по формуле:

,

где  - затраты, необходимые на создание данного улучшения;

         - коэффициент удобства использования данного улучшения.

         - это коэффициент, который отражает готовность потребителя заплатить за готовое улучшение и сразу начать им пользоваться, вместо того, чтобы создавать его самому.

            Обычно это повышающий коэффициент, но он может быть и меньше единицы.

            Величина КУП зависит от 3-х основных факторов:

-  сложность самостоятельного установления улучшения;

-  время, необходимое для установления улучшения;

-  необходимость данного улучшения для типичного на данном сегменте рынка пользователя.

КУП меньше единицы для избыточных улучшений с точки зрения типичного покупателя. Например, установка бронированных ворот с электронной сигнализацией на дачном участке, обнесенном штакетником, обойдется весьма дорого, но потенциальный покупатель такого участка наверняка не захочет возмещать прежнему владельцу затраченные на ворота средства, т.к. их стоимость в пользовании на данном сегменте рынка практически равна нулю.

КУП = 1.2 ¸ 1.3 – для установки телефона;

КУП = 1.6  ¸ 2.0 – для строительства гаража;

КУП = 1.0 – для косметического ремонта.

Следует отметить, что одни и те же улучшения могут быть излишними на одном сегменте рынка и вполне востребованными – на другом. Так, установка ванн с гидромассажем в жилых домах высокой категории в престижных районах можно считать весьма обоснованным, в то время, как оборудование такими ваннами "хрущевских" пятиэтажек и иного низко престижного жилья явно избыточно.

В основном КУП колеблется от 1.2 до 3.5, но в некоторых случаях его значение может возрастать до 7-10.

КУП может быть рассчитан путем отношения поправки на дополнительное улучшение, рассчитанной методом парных продаж (Пду), на затраты, необходимые для создания данного улучшения (Зду). Рассчитанный однажды таким образом КУП может быть использован в дальнейшем для решения оценочных задач.

Пример.  Определить поправку на отсутствие в офисном здании телефонной связи. Для работы офиса необходимо 5 телефонных линий.

Решение. Стоимость установки одной линии равна 1000$. Соответственно, установка 5 линий обойдется в 5000$. Учитывая, что никакой особой сложности данная процедура не представляет и может быть осуществлена в срок около 1 недели, КУП можно принять равным 1.2. Соответственно, поправка на отсутствие телефона будет равна:

.

Пример. Оценивается объект с автостоянкой на 15 автомашин. Имеется аналог без автостоянки, проданный за 40000$. Затраты на устройство автостоянки 8000$.

Принимаем КУП = 1.8.

Решение.

.

Определение поправки на износ по методу прямого анализа характеристик

Состояние объекта оценивается по величине (в %) физического, морального и внешнего износа по сравнению с новым зданием. Износ до 8% не оказывает влияния на стоимость. Считается, что объект на момент сдачи имеет такой износ за счет недоделок и износа материалов за период строительства. Износ со временем накапливается. При 20% износа здание уже требует текущего ремонта; при 40% износа требуется капитальный ремонт; при 70% износа требуется реконструкция здания; при 80% износа здание находится в аварийном состоянии.

Исходя из вышеизложенного:

1.  Износ до 8% в расчетах обнуляется.

2.  Нельзя сравнивать между собой здания, находящиеся по разные стороны 80% барьера.

Покупка старого здания происходит по иной инвестиционной мотивации: по существу покупаются права на строительство нового здания.

Поправка на износ рассчитывается на основе данных о физическом состоянии здания.

Расчет производится по формуле:

,

где  - поправка на износ;

        - процент фактического износа оцениваемого объекта;

        - процент фактического износа имеющегося аналога.

       Для определения цены объекта пользуются формулой:

.

            Пример. Оценивается объект нежилой недвижимости с износом 20%. Имеются данные по следующим сопоставимым аналогам: