Сравнительный подход. Идентификация подлежащего оценке объекта недвижимости. Определение поправки на износ по методу прямого анализа характеристик, страница 16

            Если оцениваемый объект недвижимости имеет полное право собственности, а сравнимый объект – ограниченное право, то необходимо провести положительную корректировку цены продажи сравнимого объекта на величину, соответствующей рыночной стоимости дополнительных прав собственности. И наоборот, возможна отрицательная корректировка цены продажи сравнимого объекта, если оцениваемый объект недвижимости имеет ограниченное право собственности, а сравнимый – полное.

            Пример. Оценить складское здание, имеющее юрисдикцию – полное право собственности. Аналог – склад площадью 2000 м2, недавно проданный за $500000 сдан в долгосрочную аренду на 5 лет полностью (до продажи). Он расположен на арендованном у муниципалитета земельном участке. Анализ данного сегмента рынка недвижимости позволил определить рыночную арендную плату - $100000 за 1м2 и ставку дисконтирования 20%.

            Решение.

1.  Анализ цены продажи склада относительно сложившихся в регионе рыночных ставок арендной платы.

Для этого вычислим уровень годового арендного дохода в оставшиеся 5 лет срока аренды при ставке дисконтирования 20% исходя из текущей стоимости склада в $500000. При платежах (поступлениях), осуществляемых 1 раз в год взнос на амортизацию единицы денег:

.

.

2.  Величина расчетной арендной платы за 1 м2 складского помещения при текущей стоимости склада в 500000

.

            Величина расчетной арендной платы за 1 м2 меньше рыночной на

.

3.  Определим величину текущей выгоды от продажи в соответствии с заниженной арендной платой[4]:

.

.

4.  Определим стоимость земельного участка, сданного в аренду:

.

5.  Величина корректировки цены продажи склада:

.

6.  Определим величину скорректированной цены проданного склада относительно оцениваемого склада (полное право собственности):

.

            Проведение корректировки по составу прав собственности – достаточно сложная проблема вследствие недостаточности, и даже недоступности необходимой правовой информации, определяющей юрисдикцию конкретного объекта недвижимости. Поэтому в отечественной практике при применении метода сравнения продаж оценщики, как правило, подбирают ряд сравнимых объектов недвижимости, идентичных по правам собственности.

Поправка на условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости

            Сделки купли-продажи объектов недвижимости в аспекте финансовых расчетов при их приобретении могут иметь разнообразные варианты, из которых можно выделить 3 типичных: 1) расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи; 2) получение покупателем кредита у финансовой структуры (банка, финансовой компании и т.д.) для приобретения объекта недвижимости; 3) финансирование сделки купли-продажи объекта недвижимости самим продавцом, т.е. предоставление им покупателю ипотечного кредита.

            По сделкам купли-продажи согласно первому варианту финансовых расчетов не требуется какой-либо корректировки по этому элементу сравнения, т.к. эти сделки реализованы из текущей стоимости денег на дату продажи. Второй вариант финансовых расчетов требует проведения корректировки цены продажи на величину платы за кредит. Для корректировки по третьему варианту применяют дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при рыночной норме процента.

            Пример. Определить продажную цену объекта, если в качестве сравнимого объекта был выбран недавно проданный за $500000 объект. Вариант расчета между покупателем и продавцом следующий: $200000 покупатель выплатил продавцу на дату регистрации сделки, а остальные $300000 согласно договору между покупателем и продавцом оформлены как ипотечный кредит, полученный покупателем  от продавца на 10 лет при ставке 10% годовых ан условиях ежемесячного погашения задолженности.

            Проведенный оценщиком анализ финансового рынка на дату продажи показал рыночную ставку процента, равную 15%.

            Решение.

1.  Ежемесячный платеж по предоставленному ипотечному кредиту в размере $300000 на срок 10 лет при ставке 10% годовых:

.

2.  Текущая стоимость всех ежемесячных платежей при ставке дисконтирования 15%:

.