Обычно оценивается абсолютное право собственности, т.е. совокупность всех прав, которыми можно обладать в соответствии с законодательством (в США – это "пучок прав": использовать, продать, сдать в аренду, войти или выйти, отдать или подарить, оставить без внимания или отказаться от любого из перечисленных действий). Права, оставляемые за правительством: охрана государственного порядка, право налогообложения, право отчуждения частной собственности для использования в интересах общества в целом и право перехода имущества в руки государства, если нет законных наследников. Эти права государства на оценку имущества влияния не оказывают.
Однако иногда необходимо идентифицировать неполные права собственности, например, права аренды или найма и т.д.
Дата оценки.
Результат оценки стоимости действителен исключительно на определенную дату. Как явствует из экономического принципа изменения, условия, тенденции и другие факторы, оказывающие влияние на стоимость, могут сдвинуть факторы спроса и предложения даже на очень коротком отрезке времени.
Цель оценки.
Целью любой оценки является определение стоимости, однако категория стоимости должна быть установлена с самого начала. Обычно устанавливается рыночная стоимость, однако, иногда оценивается и потребительская стоимость, страховая, залоговая и т.д.
Сбор данных.
Надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных, необходимых в работе. Данные должны содержать экономические, социальные, государственно-правовые и экологические факторы в общегосударственном масштабе, на региональных уровнях и т.д. Необходимо сформировать информационную базу движения цен продаж по конкретным типам объектов недвижимости в рамках регионального рынка. Формировать эту базу следует заблаговременно и пополнять постоянно, вне зависимости от наличия заказа на данный момент. В качестве источников информации можно рассматривать региональные риэлтерские структуры, государственные организации (БТИ, Госкомстат, Госкомзем и т.д.), публикации в печати.
Для сравнения используется несколько объектов недвижимости. Обычно бывает достаточно от 3 до 5 аналогов, но большее число повышает достоверность конечной оценки, увеличивает уверенность метода оценки.
Оценщик находится в вечном поиске. Он собирает всю информацию, касающуюся оценки. 97% информации оценщик берет из газет, журналов, отчетов. Информацию можно покупать и продавать. Информация может быть совершенно неофициальной (даже ворованной), но в то же время являться самой достоверной. Информацию, полученную таким способом, открыто использовать в отчете нельзя. Оценщик заносит использованную информацию в картотеку или компьютерную базу данных.
В картотеку можно заносить только проверенные данные. Результаты сделки должны быть подтверждены продавцом, покупателем или посредником (хотя бы одним из них). В России достаточно подтверждения одним из участников сделки. Но здесь нужно быть достаточно осторожным, чтобы вас не ввели в заблуждение. Человек, подтверждающий сделку, должен быть надежным (он может и не быть участником сделки).
Подтверждение такими органами, как БТИ, нотариат и т.д. не удостоверяет достоверность информации. Это объясняется тем, что истинная цена осуществления сделки может быть не известна никому, кроме продавца, покупателя и посредника. Все остальные организации знакомы лишь с официальной суммой договора.
Однако субъекты сделки должны быть независимыми друг от друга. Если покупатель и продавец находятся в родственных отношениях, или являются представителями холдинга и дочерней компании, либо имеют иную взаимозависимость или взаимозаинтересованность, сделка между ними вряд ли была заключена по рыночной цене и этой сделке доверять не стоит. То же самое относится к сделкам с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами, продаже имущества умерших лиц, продажи с целью избежать отчуждения заложенного имущества и т.д.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.