Сравнительный подход. Идентификация подлежащего оценке объекта недвижимости. Определение поправки на износ по методу прямого анализа характеристик, страница 10

Объект

Процент износа

Цена, $

1

25

70400

2

85

25680

3

30

65600

4

7

93750

            Решение. Приводим стоимость каждого из аналогов так, как будто они тоже обладают износом 20%:

            Объект 2 вообще не может быть использован в качестве аналога в этом примере, т.к. его износ более 80%, следовательно, он, скорее всего, приобретался с иной инвестиционной мотивацией.

            Износ объекта 4 менее 8% - такой износ мы в расчетах принимаем равным нулю.

            Вывод о стоимости оцениваемого объекта делаем на основе сравнения полученных результатов. Среднее арифметическое из трех приведенных цен аналогов равно:

            Пример. Оценивается отдельно стоящее офисное здание, износ которого составляет 85% . Для сравнения предлагаются следующие аналоги:

Объект

Назначение

Процент износа

Дата первого появления на рынке

Дата продажи

1

под офис

30

15.03

20.06

2

под офис

90

10.01

20.01

3

под офис

82

20.04

16.07

4

под офис

86

12.02

24.12

            Проанализируем 2 показателя: процент износа и срок экспозиции. Для объекта 1 срок экспозиции нормален (для рынка офисных зданий – около 3 месяцев). Однако износ 30% говорит о том, что здание приобреталось не под постройку, как оцениваемый объект, а для прямого использования. Т.о. объект 1 относится к иному сегменту рынка и не может быть аналогичен оцениваемому объекту.

            Объект 2 имеет сходный износ, но подан был слишком быстро (срок экспозиции 1 месяц).

Объект 3 имеет аналогичный износ  и нормальный срок экспозиции.

Объект 4 имеет схожий износ, но срок экспозиции больше нормального.

В качестве аналога может быть выбран только объект 3.

            Экспертные методы расчета и внесения поправок

            Эти методы основаны на представлении оценщика о том, является ли оцениваемый объект хуже или лучше аналога. Эти поправки обычно рассчитываются как процентные и определяются примерно по следующей схеме:

1. объект лучше аналога на 10%. Следовательно, цена аналога должна вырасти, чтобы отразить эту разницу.

Пусть стоимость объекта оценки – ; цена аналога – 1.0.

Тогда  = 1.0+10%*1.0 = 1.0*(1+0.1) = 1.1

Т.е. мы умножаем цену аналога на 1.1, чтобы рассчитать стоимость оцениваемого объекта. Получаемая процентная поправка к цене сопоставимой продажи равна 0.1 или 10%.

2. объект хуже аналога на 10%. Чтобы учесть это различие, цену аналога необходимо  уменьшить:

             = 1.0-10%*1.0 = 1.0 (1.0-0.1) = 0.9.

            Т.е. мы умножаем цену аналога на 0.9 для расчета стоимости оцениваемого объекта. Получившаяся процентная поправка к цене аналога составляет минус 0.1 или минус 10%.

3. аналог лучше на 10% оцениваемого объекта. Цена аналога должна уменьшится для отражения этого различия:

1.0  =  + 10%* =*(1.0+10%);   = 0.909.

Здесь мы разделим цену аналога на 1.1 для расчета стоимости оцениваемого объекта. Процентная поправка к цене аналога равняется 1.0 – 0.909 = 0.091 @ 9.1%.

4. аналог на 10% хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти, чтобы выразить это отличие:

1.0  =  - 10* = *(1.0 – 10%) =*0.9;  = 1/0.9 = 1.1

В данном случае мы делим цену аналога на 0.9 для расчета стоимости  оцениваемого объекта. Процентная поправка к цене аналога составит плюс 0.11 или 11% (округленно).

Экспертными методами можно оценить поправки на конкретные характеристики.

Сезонные колебания активности рынка можно оценить поправкой до 10% (как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, в зависимости от сезона и сегмента рынка, к которому относятся объекты).

Поправки, вносимые в цену сопоставимого объекта: независимые и кумулятивные