Особенности основных подходов к оценке недвижимости и их практическому использованию

Содержание

Введение. 3

1. Оценка стоимости объекта доходным методом.. 4

2. Анализ недвижимости сравнительным методом.. 5

3. Оценка стоимости объекта затратным методом.. 8

4. Согласование полученных результатов в итоговую оценку стоимости. 10

Заключение. 11

Задача 1. 13

Задача 2. 13

Список литературы.. 15

Введение

Недвижимость – основа национального богатства страны. Состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, так как рынкам капитала, труда, товаров и услуг необходимы помещения, соответствующие выполняемой деятельности.

Купля-продажа недвижимости, страхование и имущественные споры, налогообложение, сдача имущества в аренду, акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей, реализация  инвестиционных проектов и кредитование под залог – вот краткий перечень операций, при осуществлении которых требуются знания в области экономики недвижимости. Такие операции широко распространены, состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, поэтому знание методов оценки недвижимости необходимо как для успешной предпринимательской деятельности различных видов, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан.

Приведенное изложение основ экономики недвижимости основано на анализе работ ведущих российских и зарубежных авторов, законодательства.

Цель работы  - рассмотреть особенности основных подходов к оценке недвижимости и их практическому использованию.

Задачи работы:

- раскрыть теоретические аспекты методов оценки недвижимости;

- произвести выборы объекта оценки;

- осуществить оценку тремя способами.

1. Оценка стоимости объекта доходным методом

Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении текущей стоимости будущих доходов от его использования. Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Основной предпосылкой расчета стоимости недвижимости на основе данного подхода считают ее сдачу в аренду.    

Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода – процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

Базовая формула доходного подхода[1]

V = I / R,   где V – стоимость недвижимости, I – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости, R – норма дохода или прибыли.

Существуют разные методы капитализации, разные способы измерения величин дохода и нормы прибыли. Под доходом обычно подразумевают чистый операционный доход, который  способна приносить недвижимость за год, под нормой прибыли – коэффициент или ставку капитализации. 

Коэффициент капитализации – норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации – отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу, применяется при прямой капитализации для преобразования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость.

Ожидаемый доход от объекта оценки определяется в результате анализа доходов в течение периода владения недвижимостью. При этом учитывается, предполагается ли рост или уменьшение доходов,  каков риск вложений в недвижимость для собственного и заемного капитала.

Основные методы капитализации – метод  прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал (анализ дисконтированных денежных потоков и капитализация по расчетным моделям).

На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующие факторы:

– тип недвижимости;

– эффективный возраст и срок экономической жизни объекта;

– достоверность и обширность информации;

– характеристики дохода от объекта оценки (величина, продолжительность поступления, темпы изменения).

Выбор конкретного способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

Исходные данные в таблицах 1 и 2.

Таблица 1

Основные характеристики объекта оценки

Применяемые условные обозначения:

– местоположение: о – в отдаленном районе, с/о – в районе средней отдаленности от центра города; ц – в центре города.

– материал стен: к – кирпич, п – панель.

– состояние помещения: пл – плохое, ср – среднее.

Сведения о доходности аналогичных объектов представлены в табл. 2.

Таблица 2

Очищенные ставки аренды по нежилым помещениям

за месяц, руб./ м²

Наименование объекта	Площадь, м2	Местоположение
		о	с/о	ц
СКЛАД	До 60	33	35	45
	60…600	31	33	38
	Больше 600	30	31	33
ОФИС	До 30	31	36	55
	30…60	30	36	55
	Больше 60	29	35	54
МАГАЗИН	До 30	32	36	60
	30…100	31	35	58
	Больше 100	29	35	57

1. Определяем потенциальный валовой доход, он складывается как доход, который будет приносить недвижимость

ПВД = 56*30*12 = 20160 руб.

2. Определяем стоимость недвижимости

V = ПВД /R =20160/0,25 = 80640 руб. 80,64 тыс. руб.

2. Анализ недвижимости сравнительным методом

Сравнительный подход (СП) – совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Различия между сравниваемыми объектами сглаживаются в процессе проведения соответствующей корректировки данных. В основе этого подхода лежит предположение, что покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение аналога с подобными свойствами.

Основные этапы сравнительного подхода представлены на рисунке 1[2]