Особенности национального управления. Управление. Зависимость от темпов и качества развития рынка коммерческой недвижимости в России

CRE Россия #1 (25) 01-31.01.2005 Управление

Особенности национального управления

Управление

В последнее время в России стал невероятно востребованным бизнес по управлению коммерческой недвижимостью. С увеличением спроса на подобные услуги сюда активно стали выходить западные компании, появились и отечественные игроки, стремящиеся составить иностранным коллегам серьезную конкуренцию. Наличие управляющей компании на объекте сегодня способно даже повысить его классность. Как же «чувствует себя» бизнес в сфере управления на российской земле, что препятствует его развитию?

Профессиональное управление в области Real Estate впервые появилось в Америке. Примерно через два десятилетия после Великой отечественной войны здесь стала активно развиваться коммерческая недвижимость, инвесторы охотно вкладывали средства в строительство современных зданий. Что в это время могло спровоцировать возрастание интереса к офисным центрам? После войны сельское хозяйство Соединенных Штатов находилось в упадке, люди из пригородов активно переезжали в города на заработки, таким образом, создавая большой спрос на рабочие места. Был отмечен и поток эмигрантов из Европы в Америку. Ввиду появления свободной рабочей силы, в том числе и квалифицированной, стал активно развиваться административный сектор, банковская, адвокатская системы, появлялись страховые компании. Экономический рост, разумеется, потребовал и качественных офисных площадей. «К тому времени уже были изобретены лифты, совершенствовалась изобретенная в XIX веке система кондиционирования, так что на рынок выходили довольно сложные с технической точки зрения объекты, которые требовали профессионального обслуживания, – рассказывает Марина Великорецкая, генеральный директор компании Colliers International FM. – Инвесторы стали понимать, что недостаточно просто построить достойное здание – нужно сохранить его инвестиционную привлекательность на долгие годы. В этот-то момент в Америке и стали появляться профессионалы в области управления недвижимостью». Сначала были востребованы услуги по обслуживанию и эксплуатации. Позже появились игроки, предлагающие финансовое управление. Сформированные стандарты этого бизнеса постепенно перекочевали и в Европу. Здесь развитие управленческого сектора приходится на середину 70-х. До России же эти веяния докатились лишь в 90-х годах. «Для советской экономики были характерны наращивание производства огромными темпами и недооценка сферы обслуживания. Не могло быть и речи о таком виде деятельности, как управление организацией, поэтому в Россию Property Management пришел только после 90-х годов, когда на российский рынок вышли западные компании, такие, как ЕNКА, Нines, Sawatzky, Pioneer, M+W Zander и др. Они имели огромный опыт в данной сфере и готовы были предложить крупным владельцам коммерческой недвижимости весь комплекс услуг», – рассказывает Михаил Гец, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood. «Основная причина появления этого бизнеса в России – строительство объектов недвижимости как один из вариантов вложения денежных средств. С появлением институциональных инвесторов, с одной стороны, и объектов коммерческой недвижимости, отвечающих мировым стандартам, – с другой, в России стал востребован рынок услуг управляющих и эксплуатирующих компаний. Инвеcторам стало выгодно не только быстро и дорого реализовывать свои помещения, но и гарантированно получать доход в течение длительного времени. К тому же наличие профессиональной управляющей компании – один из обязательных пунктов в классификации для помещений класса А», – считает Юлия Будник, коммерческий директор Realtex Management Group. На начальном этапе, как уже было отмечено, рынок был поделен только между западными компаниями. Из Европы и Америки сюда приезжали высококлассные специалисты и налаживали здесь бизнес: набирали русскоязычных сотрудников, обучали их «секретам мастерства», а потом покидали Россию, оставляя здесь преемников. Отечественные компании по управлению стали выходить на столичный рынок в середине 90-х. Они стремились предложить владельцам недвижимости свои услуги по рационализации расходов, заботу о техническом состоянии зданий и гибкую ценовую политику. Тем не менее тогда они не могли противостоять уровню обслуживания западных «управленцев». Имея за плечами не один десяток лет профессиональной работы, иностранцы предлагали клиентам более оптимизированный с точки зрения качества сервис, более прозрачную отчетность и т. д. Первыми услугами западных управляющих компаний стали пользоваться владельцы офисных зданий класса А (в этом отношении мало что изменилось до сих пор). В настоящее время управляющих компаний в Москве – не более