Классификация объектов недвижимости. Физические и функциональные характеристики недвижимости

Классификация объектов недвижимости:

1) по характеру использования:

- промышленные – производство;

- жилые – жилой дом;

- социально-бытовые;

- административные.

2) по роли и назначению:

-градообразующие (технопарки - Кольцово);

-комплексообразующие (цеха);

- вспомогательные объекты недвижимости (подсобные цеха, склады);

- обслуживающие (столовая).

3) натурально-вещественная форма:

- здания, сооружения;

- жилые и нежилые помещения;

- леса и мнолетние насаждения;

- земельные участки и участки недр;

- обособленные вводные объекты.

4) по сроку эксплуатации:

- с нормативными сроками;

- с ненормативными сроками.

5) по специализации:

- специальные объекты недвижимости (ЦУМ, ГУМ, Кинотеатры);

- неспециальные.

6) по форме собственности:

- частная;

- государственная (аэропорт Толмачево, ж/д);

- муниципальная (Муниципалитет – г.Новосибирск, отвечает мэрия);

- федеральная (ЦБ РФ);

- субъектов федерации (НСО отвечает губернатор);

- общественная (музеи, парки, водоёмы);

- коллективная (колхоз, кооперация).

ОФ

Недвижимость    Станки и оборудование    Патенты, лицензии все нематериальные активы

Основные средства – это имущество которое многократно участвует в производственном цикле и постепенно переносит свою стоимость не теряя своей материально вещественной формы.

Физические и функциональные характеристики недвижимости:

1) Физические характеристики:

а) геометрические данные: этажность, площадь (полезная, жилая и т.д.);

б) архитектурно – планировочные данные. Все строительные решения, землеустроительные решения, парковки, ограждения, клумбы.

в) состав строительных и отделочных материалов: кирпичное здание, панельное, сибит и пр.

г) состав грунтов и почв.

2) Функциональны характеристики:

а) функциональное назначение (супермаркет, жилой дом, офисное помещение и пр.);

б) уровень функциональной обеспеченности:

- технологическая оснащенность;

- ноу-хау;

- патенты;

-торговые марки.

Объекты недвижимости тесно связанны с имущественными правами на них.

Существует такие понятия как титул – это юридически обоснованное право на собственность, которая удостоверена документами. Титул – это документ дающий право на землю, недвижимость и иное имущество. Титул закрепляет полномочия собственника:

- право владения;

- право пользования;

- право распоряжения.

Управление недвижимостью – это комплексная система удовлетворения потребностей клиентов в конкретном виде недвижимости. При этом есть несколько форм управления:

- на праве собственности (частная и общая);

- управление имуществом должника;

- доверительное управление (управление имуществом подопечного);

- управление на праве хозяйственного ведения (ГУП, МУП);

- управление на праве оперативного управления (казённые предприятия (тюрьма, монетный двор)).

В процессе правления недвижимостью могут возникнуть условия стесняющие правообладателя.

Ограничение (ограничительное обязательство) – это юридически закреплённое право владельца одного участка на строго определенный способ использования части территории другого владельца. Это право прохода, проезда, доступа к воде – СЕРВИТУТ.

Обременение имущества – это права третьих лиц на имущества принадлежащие какому либо лицу, на праве собственности или находящиеся в его фактическом владении.

Обременение может быть:

- право пожизненного проживания в чужом доме;

- сохранение права залогодержателя на заложенную вещь при её переходе новому собственнику.

Операция с недвижимостью – это процедура по срокам которой права на недвижимость устанавливаются, изменяются, передаются или прекращаются.

Типы операций с недвижимостью:

- купля-продажа (гл.30 ГК);

- залог (ипотека)

- доверительное управление недвижимостью

- аренда

- лизинг

- страхование

- дарение и пр.

РЕШЕНИЕ ЗАДАЧ

Определить текущую стоимость выручки от продажи предприятия. При ставке дисконта 18%, если оценочная стоимость активов предприятия составляет 600 тыс. руб. Для его ликвидации потребуется 1,5 года. Затраты на ликвидацию составляют 25% от стоимости активов.

600*25\100=150 - затраты

468-150 = 318

Предприятие оценено методом накопления активов, его обоснованная рыночная стоимость 100 млн. руб. На следующий день после получения этой оценки предприятия взяло кредит в сумме 10 млн. руб. На 8 млн. руб. из этих средств оно купило оборудование. Ставка процента по кредиту 20% годовых. Уплата процентов в конце каждого года, погашение кредита через 2 года. Определить как должна измениться оценка рыночной стоимости предприятия.

100 млн. руб – было +  взяли оборудование 8 млн. руб + 2 млн. руб. – 10 млн. руб = 100 млн. руб. – стоимость сразу же после взятия кредита.

Метод накопления активов учитывает, оценку всех активов предприятия по их рыночной стоимости, при этом рыночная стоимость определяется  как- сумма всех активов минус обязательства. Если бы требовалось рассчитать рыночную стоимость предприятия через некоторый период времени после взятия кредита, то было бы необходимо учесть следующие моменты:

1.  Износ оборудования

2.  Изменение денежных средств во времени (2 млн. должны быть пересчитаны с учетом инфляции)

3.  Сумма обязательств по кредиту (учет процентов по уплате за кредит)

Вывод – оценка производится сразу после взятия кредита, поэтому стоимость предприятия не изменится.

Оценить обоснованную рыночную стоимость ЗАО, если известно что рыночная стоимость 1 акции компании- аналога равна 220 у.е. общее количество акции компании-аналога 300 тыс, из них 80 тыс. выкуплено компанией и  30 тыс. ранее выпущенных акции приобретено , но еще не оплачено.доли заемного капитала оцениваемой компании, и компании- аналога одинаковы. Размеры задолженности составляют, для оцениваемой компании 7 млн. для аналога 18 млн. средние ставки процента по кредитам одинаковые. Прибыль до процентов и налогов компании- аналога 2,5 млн. уплаченный налог на прибыль 575 тыс. прибыль до процентов и налогов оцениваемой компании 1,7 млн. уплаченные налоги 560 тыс.

Цена компании-  аналога = 220*(300-80+30)=41 800.