Правові основи оцінювальної діяльності. Загальна характеристика об’єкта оцінки. Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання

Дійсний валовий доход - величина, що дорівнює потенційному валовому доходу за винятком втрат від недозавантаження об'єкта і недобору грошових коштів. Розрахунок ДВД для приміщень, що здаються в оренду, виконують за формулою :

ДВД = ПВД-В₁-В₂,

де,    В₁ - втрати від недозавантаження приміщення, тис.у .о.;

В₂ - втрати від недобору орендної платні та зміни орендаторів, тис.у.о.

Втрати від недозавантаження приміщення дорівнюють 0, а втрати від недобору орендної плати та зміни орендаторів складають 5% від ПВД.

ДВД = 748,8 тис.у.о. – 5%= 711,36 тис.у.о.

4. Розрахуємо чистий операційний доход (ЧОД)

Чистий операційний доход (ЧОД) являє собою розраховану сталу величину річного   чистого   доходу,   що   очікується,   який   складається   від об'єкта нерухомості, що оцінюється після відрахування усіх експлуатаційних витрат і резервів.

         ЧОД = ДВД-Вит , де,  Вит - витрати на утримання об'єкта нерухомості, що оцінюється, тис. у.о.

Витрати на утримання - це поточні витрати,   направлені на забезпечення нормального функціонування об'єкта та відтворення дійсного валового доходу.

Згідно завдання, витрати на утримання об'єкта оцінки складають 28% від ПВД.

Вит= 748,8 тис.у.о. * 28% = 209,7 тис.у.о.

ЧОД= 711,36 тис.у.о. – 209,7 тис.у.о. = 501,66 тис.у.о.

Таблиця 4.6 – Розрахунок ЧОД від нежитлового приміщення за рік

Вартість об'єкта нерухомості, що оцінюється, розраховується за формулою:

5. Узгодження результатів оцінки, що отримані за трьома методами

Після визначення вартості нерухомості трьома методами можемо  провести узгодження отриманих вартісних показників та визначити підсумкову вартість об'єкта нерухомості. При цьому ми будемо враховувати, що кожен з методів має свої сильні та слабкі сторони у кожній конкретній ситуації. Як правило, один вважається базовим методом, а два інших використовують для коригування отриманих результатів.

Таблиця 5.1 – Розрахунок ринкової вартості об’єкта оцінки

Розрахуємо вартість долі майна для продажу (продаємо 50% майна):

Варт.долі = 7252 тис.у.о. * 0,5 = 3626 тис.у.о.

Висновки

В ході виконання розрахунково-графічної роботи була проведена оцінка об’єкта нерухомості для продажу 50% майна. Оцінка відбувалася з застосуванням трьох методів: порівняльного, витратного та доходного.

У витратному методі ми враховували вартість земельної ділянки, повну відновлювану вартість (вартість заміщення) споруди та накопичений знос. Але слід зауважити що в умовах ринкової економіки ціна визначена таким методом не є відповідною дійсності, тому що не враховує стан попиту та пропозиції.

В порівняльному методі ми приймали за основу ціни об’єктів-аналогів та коригували їх за допомогою поправок на місце розташування, матеріал стін та стан приміщення.

Розраховуючи ціну об’єкту доходним методом, встановили ціну  нерухомості виходячи з доходів, які він принесе у майбутньому. Для цього ми використовували такий показник як ставка капіталізації, яка розраховується на основі аналізу ринкової інформації щодо об’єктів-аналогів шляхом відношення чистого річного доходу до ціни аналога.

Наступним етапом розрахункової роботи є узгодження результатів, що отримані за трьома методами. Тобто визначається підсумкова вартість об’єкта нерухомості з урахуванням слабких та сильних сторін кожного методу у конкретній ситуації, що відбивається на їх питомій вазі у розрахунках. У даному випадку за базовий ми прийняли порівняльний метод (75%), а інші два застосовували для коригування отриманих результатів.  Раніше, ми провели аналіз найкращого та найбільш ефективного використання нежитлового приміщення. Врахували очікувану доходність об’єкта, яка заснована на даних його аналогів за ринковими ставками оренди. Отже, у зв’язку з тим, що наше приміщення знаходиться у непоганому стані, на околиці міста, найбільш ефективно його використати під магазин.

Беручи до уваги приведені вище аргументи, а також розрахунки, вартість нежитлового приміщення  становить 7697 тис.у.о. , а вартість долі майна для продажу склала  3626          тис.у.о.

Список літератури

1.  «Норми професiйної дiяльностi оцiнювача», Затвердженi Радою УТО

2.  Протокол № 7 вiд 11 квiтня 1995 року.

3.  Закон Украіни «Про оцінку майна, майнових прав і професійної оцінної