•Первый этап включает в себя технико-экономическое (ТЭО), экологическое обоснование строительства, получение разрешения на строительство: разработку и согласование проекта, экспертизу, создание строительной инфраструктуры.
Пожалуй, это самый сложный этап развития недвижимости.
• Второй этап развития включает в себя период освоения мощностей, выход на проектную мощность и окупаемость, который зависит от суммы вложений в первый период. Начало получения прибыли зависит от уровня себестоимости.
•Третий этап развития характеризуется моральным и физическим износом и необходимостью вложений в модернизацию объекта. Строго говоря, они возможны с начала второго периода, но расходы обычно бывают незначительными.
Третий период бывает самым длительным. Срок эксплуатации определяется износом и необходимой величиной дальнейших капитальных вложений. Обычно эксплуатация прекращается при износе здания 60-7,0%. При таком износе вложения не окупаются. Рациональнее здание снести.
В .организационном отношении создание предприятия как объекта недвижимости состоит из 8—9 стадий:
Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает, по определению Г. Харрисона*, срок экономический, физический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.
Экономический срок жизни — это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической жизни объекта. Он заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.
Физический срок жизни— это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.
Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момеят сделки, оценки. Например, когда кирпичный 60-летний дом выглядит так, как если бы ему было 18 лет, то его эффективный возраст 18 лет. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.
* См.: Харрисон Г. Оценка недвижимости / Пер. с англ. М.: РОО, 1994.
Хронологический возраст — это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.
Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания его экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают (увеличивают) этот срок.
физический и экономические сроки жизни зданий имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить. Все стадии жизненного цикла и срока жизни взаимосвязаны между собой, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие (схема 22).
Нахождение недвижимости на той или иной стадии жизненного цикла должно учитываться собственником для реализации адекватных мер, обеспечивающих сохранение и повышение доходности имущества.
Продолжительность физического срока жизни, экономический и эффективный возраст недвижимости (кроме земли) зависят от неумолимо нарастающих процессов износа и амортизации, имеющих силу законов природы.
Схема 22. Срок жизви недвижимости
Озеров Е.С.
2. Сроки жизни частей оъекта недвижимости
КузинН.Я.
Приложение 1
Данные о сроках службы зданий
Для жилых зданий установлено шесть групп капитальности:
1. Каменные особо капитальные: фундаменты каменные, бетонные, стены каменные (кирпичные), крупноблочные, перекрытия железобетонные [10].
2. Каменные обыкновенные: фундаменты каменные, стены каменные (кирпичнные), крупноблочные и крупнопанельные, перекрытия железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные), а также каменные своды по металлическим балкам.
3. Каменные облегченные: фундаменты каменные и бетонные, стены - облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника, перекрытия деревянные, железобетонные или каменные своды по металлическим балкам.
4. Деревянные (рубленые и брусчатые, смешанные и сырцовые): фундаменты ленточные бутовые, стены рубленые, брусчатые.
5. Сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, и фахверковые: фундаменты
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.