Оценка стоимости земельных участков. Расчет стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж

Поправка на условия совершения сделки (торг) учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе торга. Ее величина колеблется для подобных объектов от 5% до 10%. Корректировку для перехода от цены предложения к цене сделки принимаем в 5% по всем аналогам.

Поправка на время совершения сделки не вводилась, поскольку анализ земельного рынка г. Москвы показал отсутствие динамики роста или снижения цен продаж прав долгосрочной аренды. Такой вывод был сделан оценщиками на основе аналитической информации, предоставляемой бюллетенем недвижимости «Rway», и частично представленной в разделе 2.3.2. «Московский земельный рынок» настоящего отчета

Поправка на срок аренды. Действие этого фактора вызвана уменьшением стоимости права аренды земельных участков в зависимости от оставшегося срока аренды по договору. Все объекты сравнения, как и объект оценки имеют срок аренды 49 лет. Данная поправка ко всем сравниваемым объектам составляет 0%.

Поправка на расположение по территориально-экономическим зонам и кадастровым кварталам с учетом категории и класса земель. Действие этого фактора вызвано изменением стоимости земельных участков в зависимости от их расположения по территориально-экономическим зонам и кадастровым кварталам Москвы. В соответствии с результатами государственной кадастровой оценки земель [17] в Москве, нормативная цена земли для объектов сравнения по кадастровым кварталам приведена в таблице 3.

Исходя из относительного отклонения нормативной цены земли по кадастровым кварталам объектов сравнения и оцениваемого имущества вводятся следующие поправки на расположение для каждого объекта сравнения соответственно: для объекта сравнения 1 = +41%, для объекта сравнения 2 = +50%, для объекта сравнения 4 = +58 %. Для объекта сравнения 3 отличий не выявлено, поэтому поправка не вносится.

Поправка на ограничения по виду использования и застройке земельного участка. В соответствии с Постановлением Правительства Москвы N 417-ПП от 3 июня 2003 г. «О результатах государственной кадастровой оценки земель г. Москвы» по каждому виду функционального использования земель получены удельные показатели кадастровой стоимости земель. Поскольку все объекты сравнения имеют функциональное назначение «Земли под объектами торговли, общественного питания и т.д.», и отличаются от промышленного назначения оцениваемого земельного участка, то возникает необходимость внесения поправок.

Поправка на отличия по виду использования и застройке земельного участка выявлялась путем сравнения удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования земель в соответствии с кадастровыми кварталами объектов сравнения. Данные показатели приведены в таблице 3. Так например, для объекта сравнения №1 кадастровая стоимость 1 кв.м. по текущему коммерческому назначению составляет 3 036 руб./кв.м., тогда как кадастровая стоимость по промышленному назначению для того же объекта сравнения составляет