Оценка стоимости затратным подходом. Описание оцениваемого офисного здания

соответствует   его   балансовой стоимости и составляет 853 рубля 10 копеек.

С   использованием  данных  предварительного   бухгалтерского   баланса  за  2004   г. рентабельность равна:

Р = (-21 001 - 7 003) / ((236 997+219 373) / 2 = -12%

Коэффициент дисконтирования составляет 22% (расчет приводится в главе 3.7. Оценка стоимости доходным подходом).

Таким образом, рыночная стоимость товарного знака составляет:

РС = 853,10 * (1 + (-12%) /100) * 0,22 = 165,16

Оценка методом сравнительного анализа продаж

Данный метод в оценке объектов интеллектуальной собственности вообще не применяется, так как данные объекты являются уникальными по своей сути, и найти аналоги не является возможным.

Согласование результатов

№ п/п	Применяемые подходы	Стоимость, руб.	Вес
1	Оценка доходным подходом	4 557,14	0,6
2	Оценка затратным подходом	165,16	0,4

Доходному подходу придается больший удельный вес, так как по своей экономической сути объекты интеллектуальной собственности призваны приносить доход.

Таким образом, рыночная стоимость товарного знака составляет 2 800,35 руб. или 100,9 долл. США.

Определение рыночной стоимости имущественных прав

В данном случае имущественные права представлены правом пользования земельным участком.

Существует несколько методик для определения стоимости незастроенного земельного участка. Однако, в том случае, когда имеется достоверная информация о продажах аналогичных (подразумеваемых как неосвоенные) земельных участков рекомендуется применять метод сравнительных продаж. При применении данного метода оценки, стоимость участка определяется путем анализа цен продажи аналогичных земельных участков с последующей их корректировкой в соответствии с имеющимися различиями между оцениваемым земельным участком и участками-аналогами.

Основные шаги при применении данного метода следующие:

·  подбор информации по продажам, предложениям к продаже участков, аналогичных оцениваемому;

·  выбор параметров сравнения;

·  сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки;

·  согласование данных по аналогам и получение стоимости свободного земельного участка.

Метод сравнения продаж основан на допущении того, что субъекты рынка действуют, ориентируясь на информацию об аналогичных сделках. Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель заплатит за выставленный на продажу объект недвижимости сумму, не превышающую той, за которую можно приобрести сходный по качеству и пригодности объект.

В данном случае оценке подлежит стоимость права аренды земельного участка.

Для оценки рыночной стоимости права аренды данного участка были использованы данные о сделках купли-продажи прав аренды по участкам, по возможности наиболее сопоставимым с оцениваемым.

Представляется целесообразным привести так же данные по предложениям продажи прав аренды земельных участков, сопоставимых с оцениваемым, принимая во внимание тот факт, что итоговая цена продажи по участкам, незначительно отличается в сторону повышения от цены предложения.

Информация о земельных участках содержится в нижеприведенной таблице. Приведенные данные, опубликованные в ежемесячном бюллетене «RWAY», в «Сити-репортаже о московском регионе» за 2004 г. фирмы «АНГЕФЕЛЬТ» и в некоторых других специализированных изданиях по недвижимости.

Таблица сравнимых земельных участков с правом аренды на 25-49 лет

№ п/п	Адрес нахождения земельных участков	Целевое назначение земельных участков	Размер участка, га	Дата продажи	Цена за 1 га, тыс. долл. США
1	Ср. Овчинниковский пер., д.4.	Административное здание	0,08	июль 2004 г	8 625
2	Пятницкая ул., д.30/5	Жилой дом	0,12	сентябрь 2004 г.	9 991,7
3	Садовническая ул., Д.48	Административное здание	0,035	октябрь 2004 г.	10 036,4
4	1 -й Кадашевский пер., д. 12/11	Административное здание	0,048	сентябрь 2004 г.	9 604,2
5	Пятницкая ул., д.69.	Административное здание	0,27	октябрь 2004 г.	10 348
6	Озерковская наб., д.22/24	Жилищно-деловой комплекс	1,66	август 2004 г.	4 759 *)
7	Лаврушинский пер., д.7.	Административное здание	0,034	июнь 2003 г.	10 811,8*)

Примечания: *) - стартовая цена.

Приведенные данные свидетельствуют о том, что стоимость права аренды земельного участка с характеристиками, подобными оцениваемому участку, находится в диапазоне 8 625 - 10 348 тыс. долл. США за га. Сделки № 6 и № 7 выпадают из общей картины цен, сложившихся на такие земельные участки, и поэтому исключены из дальнейшего анализа.

Сравнительный анализ стоимости оцениваемого земельного участка и участков-аналогов проводился с помощью введения корректировок, учитывающих отличие сравниваемых объектов (таблица корректировок).

Сравнительный анализ стоимости оцениваемого земельного участка и участков-аналогов (таблица корректировок).

Показатели	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4	Объект №5
Цена тыс. долл. США/га		8 625,0	9 991,7	10 348	10 036,4	9 604,2
Дата продажи		июль 2004 г	сентябрь 2004 г.	ноябрь 2004 г.	ноябрь 2004 г.	сентябрь 2004 г.
Величина корректировки		+9%	+3%	0	0	+3%
Цена после корректировки		9 401,3	10 291,5	10 348	10 036,4	9 892,3
Территориально-оценочная зона	4	1	1	1	1	1
Величина корректировки		-10%	-10%	-10%	-10%	-10%
Цена после корректировки		8 461,2	9 262,4	9 313,2	9 032,8	8 903,1
Местоположение	Верхний пер., Д. 12	Ср. Овчинниковский пер., д.4.	Пятницкая ул., д.30/5	Пятницкая ул., д.69.	Садовническа я ул., д.48	1-й Кадашевский пер., д. 12/11
	хорошее	хорошее	отличное	отличное	отличное	хорошее
Величина корректировки		0	-5%	-5%	-5%	0
Цена после корректировки		8 461,2	8 799,2	8 847,5	8 581,1	8 903,1
Размер участка, га	0,054	0,08	0,12	0,27	0,035	0,048
Величина корректировки		0	-5%	-5%	0	0
Цена после корректировок		8 461,2	8 359,3	8 405,2	8 581,1	8 903,1

Обоснование корректировок

Рыночные условия (дата продажи)

Анализ приводимых в данных, а также другой доступной информации о ценах на земельные участки в г. Москве не выявил устойчивой динамики (роста/падения) цен за период 2004 г. За период с июля 2004 г. по ноябрь 2004 г. средняя цена продажи права аренды земли в Москве увеличилась в среднем на 19%. Величина корректировки была принята как равномерное ежемесячное удорожание на уровне 3% за данный период.

Величина арендной платы.

На стоимость права аренды объекта недвижимости влияет размер контрактной арендной платы, в качестве которой выступает в данном случае арендная плата, определяемая Москомземом. Величина арендной платы во многом зависит от территориально-оценочной зоны, в которой расположен участок. Сравнимые участки располагаются в 1-ой оценочной зоне, а оцениваемый участок в 4-ой. Величина корректировки равна -10%.

Местоположение и удобство подъезда

Все участки-аналоги имеют хороший подъезд и расположены в Центре, в одном историческом районе Москвы - Замоскворечье, что является более лучшим местоположением по сравнению с оцениваемым участком. Величина корректировки равна -5%.

Размер участка (с точки зрения удобства освоения)

При прочих равных условиях, большие по площади участки имеют более низкую в пересчете на единицу цену. Это объясняется действием принципа убывающей предельной полезности, спрос на компактные участки соответствует целям инвесторов непосредственно для строительства.

Типичная площадь участков, приобретаемых для строительства офисных центров, составляет 0,10 - 0,25 га. Участки большей площади имеют меньшую стоимость при прочих равных условиях.

Практически отсутствуют сделки с участками малой площади - менее 0,05 га. На цену предложения и продажи практически не влияет уменьшение размера участка с 10-25 соток до 3-5 соток. Однако, учитывая, что такие участки трудны в освоении, что увеличивает стоимость строительства, Оценщик принял величину корректировки для участков площадью 10-15соток в-5%.

По итогам расчетов рыночная стоимость права аренды оцениваемого участка находится в диапазоне