Плата за кредит, включая процент, осуществляется через месяц после начала продажи квартир (из полученных средств).
Подробная схема финансирования представлена на рисунке 4.
График финансирования проекта приведен в Приложении 2 «График финансирования проекта».
Схема финансирования
Рис. 4
Таблица баланса денежных средств
Таблица 3
|
Поступления |
Затраты |
|||
|
Источник |
Сумма (руб.) |
Источник |
Сумма |
|
|
Собственные средства |
2595797,00 |
Концепция |
2595797,00 |
|
|
Платеж 1 |
2595797,00 |
Планирование |
18495054,00 |
|
|
Инвестор А |
18495054,00 |
Размещение рекламы |
2163164,00 |
|
|
Платеж 1 |
18495054,00 |
Подрядчик А |
8176016,00 |
|
|
Инвестор Б |
43176016,00 |
Аванс1 30% |
973423,00 |
|
|
Платеж 1 |
921820,00 |
Окончат. платеж1 70% |
2271322,00 |
|
|
Платеж 2 |
1423470,00 |
Аванс2 30% |
1479381,00 |
|
|
Платеж 3 |
2418340,00 |
Окончат. Платеж2 70% |
3451889,00 |
|
|
Платеж 4 |
18078670,00 |
Подрядчик Б |
86080670,00 |
|
|
Платеж 5 |
3625036,00 |
Аванс 30% |
25824201,00 |
|
|
Платеж 6 |
16708680,00 |
Окончат-й платеж 70% |
60256469,00 |
|
|
Инвестор В |
68226950,00 |
Подрядчик В |
16956200,00 |
|
|
Платеж 1 |
53850230,00 |
Аванс 30% |
5086860,0 |
|
|
Платеж 2 |
57300,00 |
Окончат-й платеж 70% |
11869340,00 |
|
|
Платеж 3 |
14120237,00 |
Подрядчик Г |
190080,00 |
|
|
Платеж 4 |
199183,00 |
Аванс 30% |
57024,00 |
|
|
Кредитор А |
2163164,00 |
Окончат-й платеж 70% |
133056,00 |
|
|
Кредит 1 |
2163164,00 |
Плата за кредит |
2217243,00 |
|
|
Продажа квартир |
173676000,00 |
Кредитор А |
||
|
Кредит 1 10% годовых (3 месяца) |
2217243,00 |
|||
|
Сдача объекта |
3785537 |
|||
|
Итого |
308332981,00 |
Итого |
140659761,00 |
|
|
Сальдо |
167673220,00 |
|||
Исходя из общей стоимости инвестиционного строительного проекта 138 442 518,00рублей, а также общей площади квартир 2118 м2, себестоимость 1 м2 составляет 65365 рублей (1969 $). Курс доллара США на 28.01.09г. равен 33,20 рублей.
Проанализировав ситуацию на рынке недвижимости, принимаем 1 м2 площади равным 2 470 $ США, что составляет 82000 рублей.
Поступления от продажи квартир составят 173676 000,00 рублей.
Продажа квартир будет осуществляться сразу после начала нулевого цикла объекта. После начала продажи квартир из полученных средств будут выделены суммы на оплату кредитов и сдачу объекта.
Реализация проекта невозможна без достаточного количества денежных средств. Анализ финансовой реализуемости проекта позволяет определить наличие денежных средств на каждый период времени, т.е. возможность осуществления проекта по критерию обеспеченности денежными средствами.
Подсчет финансовой реализуемости осуществляется нарастающим итогом путем прибавления к денежным средствам, имеющимся в наличии, поступлений (притоков) денежных средств и вычитания выплат (оттоков).
Приток – денежные средства, поступающие от участников в проект.
Отток – денежные средства, поступающие из проекта к участникам.
Денежный поток – множество распределенных во времени выплат (оттоков) и поступлений (притоков), понимаемых в широком смысле.
По данным отчета о движении денежных средств проекта строительства 5-ти этажного 2-х секционного кирпичного жилого дома можно сделать вывод, что данный проект финансово реализуем, т.к. денежный поток на протяжении всего ИСП неотрицателен.
Отчет о движении денежных средств приведен в Приложении 3 «Отчет о движении денежных средств».
8. Расчет экономической эффективности проекта
Окончательная эффективность инвестиционного проекта оценивается путем сравнения денежных потоков с исходным объемом инвестиций.
Основными показателями эффективности ИСП являются следующие:
· чистый доход;
· чистый дисконтированный доход;
· внутренняя норма доходности;
· потребность в дополнительном финансировании;
· потребность в дополнительном финансировании с учетом дисконтирования;
· индексы доходности затрат и инвестиций;
· индексы доходности дисконтированных затрат и инвестиций;
· срок окупаемости;
· срок окупаемости с учетом дисконтирования;
· показатели финансового состояния предприятия.
Исходные данные для расчета основных показателей эффективности инвестиционного проекта:
· продолжительность инвестиционного проекта – 53 месяца;
· продолжительность шага расчета – 1 месяц;
· норма дисконта – 10,5%.
Расчет представлен в Таблице 4.
|
Расчет экономической эффективности ИСП |
||||||||||
|
Ставка дисконта |
10,5 |
|||||||||
|
Чистый дисконтированный доход |
66250247,84 |
руб. |
||||||||
|
Индекс доходности |
1,67 |
|||||||||
|
Внутренняя норма доходности |
68,2 |
% |
||||||||
|
Период окупаемости |
45 |
мес. |
Таблица 4 |
|||||||
|
Год |
Месяц |
Шаг |
Доходы (от продажи квартир) |
Капитальные вложения |
Затраты на обслуживание кредита и про-дажу квартир |
Коэффициент дисконтирова- ния |
Приведенная разность |
Дисконтиро- ванные капитальные вложения |
ЧДД по шагам расчета |
ЧДД по шагам расчета нарастающим итогом |
|
руб. |
руб. |
руб. |
руб. |
руб. |
руб. |
руб. |
||||
|
t |
Д |
Кв |
З |
1/((1+E)^t) |
(Д+З)*1/(1+E)^t |
Кв*1/(1+E)^t |
ДКВ + ПР |
|||
|
2009 |
Июнь |
1 |
-43806,33 |
0,991325898 |
0,00 |
-43426,35 |
-43426,35 |
-43426,35 |
||
|
Июль |
2 |
-192747,87 |
0,982727037 |
0,00 |
-189418,54 |
-189418,54 |
-232844,89 |
|||
|
Август |
3 |
-201509,13 |
0,974202763 |
0,00 |
-196310,75 |
-196310,75 |
-429155,64 |
|||
|
Сентябрь |
4 |
-219031,67 |
0,965752429 |
0,00 |
-211530,37 |
-211530,37 |
-640686,01 |
|||
|
Октябрь |
5 |
-302263,70 |
0,957375394 |
0,00 |
-289379,83 |
-289379,83 |
-930065,84 |
|||
|
Ноябрь |
6 |
-317283,23 |
0,949071023 |
0,00 |
-301124,32 |
-301124,32 |
-1231190,16 |
|||
|
Декабрь |
7 |
-281612,41 |
0,940838684 |
0,00 |
-264951,85 |
-264951,85 |
-1496142,01 |
|||
|
2010 |
Январь |
8 |
-270347,91 |
0,932677754 |
0,00 |
-252147,48 |
-252147,48 |
-1748289,49 |
||
|
Февраль |
9 |
-310900,10 |
0,924587612 |
0,00 |
-287454,38 |
-287454,38 |
-2035743,87 |
|||
|
Март |
10 |
-305418,00 |
0,916567645 |
0,00 |
-279936,26 |
-279936,26 |
-2315680,13 |
|||
|
Апрель |
11 |
-323816,68 |
0,908617245 |
0,00 |
-294225,42 |
-294225,42 |
-2609905,55 |
|||
|
Май |
12 |
-1138790,51 |
0,900735806 |
0,00 |
-1025749,39 |
-1025749,39 |
-3635654,94 |
|||
|
Июнь |
13 |
-1401804,00 |
0,892922732 |
0,00 |
-1251702,66 |
-1251702,66 |
-4887357,59 |
|||
|
Июль |
14 |
-1727066,33 |
0,88517743 |
0,00 |
-1528760,14 |
-1528760,14 |
-6416117,73 |
|||
|
Август |
15 |
-1633977,79 |
0,877499311 |
0,00 |
-1433814,38 |
-1433814,38 |
-7849932,11 |
|||
|
Сентябрь |
16 |
-481870,12 |
0,869887793 |
0,00 |
-419172,94 |
-419172,94 |
-8269105,05 |
|||
|
Октябрь |
17 |
-503773,31 |
0,862342298 |
0,00 |
-434425,03 |
-434425,03 |
-8703530,08 |
|||
|
Ноябрь |
18 |
-416160,56 |
0,854862253 |
0,00 |
-355759,95 |
-355759,95 |
-9059290,04 |
|||
|
Декабрь |
19 |
-459966,94 |
0,847447091 |
0,00 |
-389797,65 |
-389797,65 |
-9449087,68 |
|||
|
2011 |
Январь |
20 |
-328547,81 |
0,840096249 |
0,00 |
-276011,78 |
-276011,78 |
-9725099,46 |
||
|
Февраль |
21 |
-416160,56 |
0,832809168 |
0,00 |
-346582,33 |
-346582,33 |
-10071681,79 |
|||
|
Март |
22 |
-481870,12 |
0,825585297 |
0,00 |
-397824,89 |
-397824,89 |
-10469506,68 |
|||
|
Апрель |
23 |
-481870,12 |
0,818424086 |
0,00 |
-394374,11 |
-394374,11 |
-10863880,79 |
|||
|
Продолжение. Таблица 4 |
||||||||||
|
Год |
Месяц |
Шаг |
Доходы (от продажи квартир) |
Капитальные вложения |
Затраты на обслуживание кредита и про-дажу квартир |
Коэффициент дисконтирова- ния |
Приведенная разность |
Дисконтиро- ванные капитальные вложения |
ЧДД по шагам расчета |
ЧДД по шагам расчета нарастающим итогом |
|
руб. |
руб. |
руб. |
руб. |
руб. |
руб. |
руб. |
||||
|
t |
Д |
Кв |
З |
1/((1+E)^t) |
(Д+З)*1/(1+E)^t |
З*1/(1+E)^t |
ДКВ + ПР |
|||
|
Май |
24 |
-438063,75 |
0,811324993 |
0,00 |
-355412,07 |
-355412,07 |
-11219292,86 |
|||
|
Июнь |
25 |
-889269,41 |
0,804287477 |
0,00 |
-715228,25 |
-715228,25 |
-11934521,11 |
|||
|
Июль |
26 |
-1019593,38 |
0,797311006 |
0,00 |
-812933,02 |
-812933,02 |
-12747454,14 |
|||
|
Август |
27 |
-735947,10 |
0,790395049 |
0,00 |
-581688,94 |
-581688,94 |
-13329143,08 |
|||
|
Сентябрь |
28 |
-1757000,69 |
0,783539082 |
0,00 |
-1376678,71 |
-1376678,71 |
-14705821,79 |
|||
|
Октябрь |
29 |
-1959605,17 |
0,776742585 |
0,00 |
-1522108,78 |
-1522108,78 |
-16227930,57 |
|||
|
Ноябрь |
30 |
-1683766,08 |
0,77000504 |
0,00 |
-1296508,37 |
-1296508,37 |
-17524438,94 |
|||
|
Декабрь |
31 |
-1564841,18 |
0,763325939 |
0,00 |
-1194483,86 |
-1194483,86 |
-18718922,80 |
|||
|
2012 |
Январь |
32 |
-946218,00 |
0,756704772 |
0,00 |
-716007,68 |
-716007,68 |
-19434930,48 |
||
|
Февраль |
33 |
-3714285,00 |
0,750141038 |
0,00 |
-2786237,60 |
-2786237,60 |
-22221168,08 |
|||
|
Март |
34 |
0,743634238 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
-22221168,08 |
||||
|
Апрель |
35 |
-23593706,00 |
-97934,25 |
0,737183879 |
-72195,55 |
-17392899,71 |
-17465095,26 |
-39686263,35 |
||
|
Май |
36 |
5439342,47 |
-120977,61 |
0,730789471 |
3886605,04 |
0,00 |
3886605,04 |
-35799658,30 |
||
|
Июнь |
37 |
14958191,78 |
-2282012,44 |
0,724450529 |
9183264,83 |
0,00 |
9183264,83 |
-26616393,47 |
||
|
Июль |
38 |
14958191,78 |
-9908673,00 |
-126738,44 |
0,718166572 |
10651454,00 |
-7116077,72 |
3535376,28 |
-23081017,19 |
|
|
Август |
39 |
14958191,78 |
-126738,44 |
0,711937122 |
10559062,20 |
0,00 |
10559062,20 |
-12521954,99 |
||
|
Сентябрь |
40 |
14958191,78 |
-46850230,00 |
-126738,44 |
0,705761707 |
10467471,83 |
-33065098,29 |
-22597626,47 |
-35119581,46 |
|
|
Октябрь |
41 |
14278273,97 |
-46800,00 |
-120977,61 |
0,699639858 |
9905008,82 |
-32743,15 |
9872265,67 |
-25247315,79 |
|
|
Ноябрь |
42 |
14278273,97 |
-23404662,50 |
-120977,61 |
0,693571111 |
9819091,76 |
-16232797,77 |
-6413706,01 |
-31661021,79 |
|
|
Декабрь |
43 |
14278273,97 |
-3679735,50 |
-120977,61 |
0,687555005 |
9733919,96 |
-2530020,56 |
7203899,41 |
-24457122,39 |
|
|
2013 |
Январь |
44 |
10878684,93 |
-1401804,00 |
-92173,41 |
0,681591083 |
7351990,07 |
-955457,11 |
6396532,96 |
-18060589,43 |
|
Февраль |
45 |
12918438,36 |
-109455,93 |
0,675678892 |
8654759,06 |
0,00 |
8654759,06 |
-9405830,37 |
||
|
Март |
46 |
14958191,78 |
-126738,44 |
0,669817985 |
9934374,19 |
0,00 |
9934374,19 |
528543,82 |
||
|
Апрель |
47 |
14278273,97 |
-120977,61 |
0,664007916 |
9400556,85 |
0,00 |
9400556,85 |
9929100,67 |
||
|
Май |
48 |
14958191,78 |
-120977,61 |
0,658248244 |
9766570,17 |
0,00 |
9766570,17 |
19695670,84 |
||
|
Июнь |
49 |
14958191,78 |
126738,44 |
0,652538531 |
9843498,21 |
0,00 |
9843498,21 |
29539169,05 |
||
|
Июль |
50 |
14278273,97 |
-120977,61 |
0,646878346 |
9158048,45 |
0,00 |
9158048,45 |
38697217,50 |
||
|
Август |
51 |
15638109,59 |
-132499,28 |
0,641267257 |
9943240,20 |
0,00 |
9943240,20 |
48640457,70 |
||
|
Сентябрь |
52 |
14958191,78 |
-63369,22 |
0,63570484 |
9468710,79 |
0,00 |
9468710,79 |
58109168,50 |
||
|
Октябрь |
53 |
12918438,36 |
0,630190672 |
8141079,35 |
0,00 |
8141079,35 |
66250247,84 |
|||
|
Сумма |
248849917,80 |
-135834795,96 |
-4004503,12 |
165796510,23 |
-99546262,39 |
66250247,84 |
||||
При расчете показателей эффективности происходит приведение разновременных значений денежных средств к их значениям по состоянию на определенный момент времени. Такие показатели являются наиболее точными. К ним относятся:
1. чистый дисконтированный доход (ЧДД) – накопленное сальдо денежного потока за весь расчетный период с учетом дисконтирования – 66250247,84 рублей;
2. период окупаемости с учетом дисконтирования – продолжительность периода от начала проекта до момента окупаемости – 45 месяцев. Моментом окупаемости называется наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого текущий ЧДД становится и в дальнейшем остается неотрицательным;
3. сумма дисконтированных накопленных платежей составляет 99546262,39 рублей;
4. сумма дисконтированных накопленных поступлений составляет 165796510,23 рублей;
5. индекс доходности дисконтированных затрат составляет 1,67, что больше 1;
6. внутренняя норма доходности определяется путем подбора такой
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.