Оценка наилучшего и наиболее эффективного использования земли

вариант использования, поэтому оценщик должен рассмотреть альтернативные решения и найти среди них наилучшее.

Правовые требования и ограничения включают элементы правового регулирования использования объекта:

·  землепользования;

·  регулирование пользования недрами;

·  санитарно-эпидемиологические;

·  пожарной безопасности;

·  охрана атмосферного воздуха, воды, лесов, животного мира и др.;

·  регулирующие использование жилой Н.;

·  Регулирующие использование Н., отнесенной к категориям лечебно-оздоровительной местности, курорта, особо охраняемой природной территории;

·  использование памятников истории и культуры;

·  градостроительные, строительные, зонирования;

·  наличие обременений в отношении объекта, т.к. наиболее эффективная застройка земельного участка может оказаться неосуществимой из-за обременения этого участка сервитутом прохода и проезда в пользу соседних участков.

Физическая возможность означает соответствие варианта использования физическим свойствам объекта, к числу которых относятся:

·  рельеф местности;

·  характер почв и грунтов;

·  растительность, водоемы, зоны подтопления и т.д.;

·  доступность объекта для нового строительства или реконструкции;

·  наличие и доступность инженерных коммуникаций, ожидаемые затраты на их прокладку.

Экономическая осуществимость понимается как возможность реализации рассматриваемого варианта в течение разумного времени с получением достаточной отдачи на инвестиции.

Для любой Н. может существовать оптимальное использование земли как свободной и отличное от него оптимальное использование собственности как улучшенной. Анализ ННЭИ выполняется:

1.  для участка земли как свободного;

2.  для участка земли с существующими улучшениями.

При окончательном выборе варианта ННЭИ конкретной собственности руководствуются положениями:

·  если стоимость собственности с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, ННЭИ будет использование собственности с улучшениями;

·  если стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, ННЭИ будет использование земли как свободной.

Анализ ННЭИ земли как свободной выполняется в двух случаях:

при необходимости отдельной оценки участка земли;

при выборе объектов для сравнительного анализа.

На этом этапе оценщик должен выяснить: "Как следовало бы лучше всего использовать землю, если бы земля была свободной от существующей застройки? Какие здания и сооружения необходимо было бы построить на участке, чтобы достичь максимальной выгоды с точки зрения дохода и удобств ?".

Для этого необходимо проанализировать текущее состояние рынка и дать прогноз его изменения в будущем.

Критерием ННЭИ участка земли, как свободной, является максимальная остаточная стоимость земли !!! Чтобы определить стоимость земли, необходимо проанализировать возможные разрешенные варианты использования участка земли и определить, какой из них приведет к самому большому остаточному доходу. В соответствии с классической экономической теорией этот доход приписывается земле и характеризует ее стоимость.

Анализ ННЭИ использования собственности, как улучшенной, выполняется в следующих случаях:

при определении характера использования собственности, обеспечивающего максимальный возврат инвестиционного капитала;

при выборе объектов для сравнительного анализа.

ННЭИ собственности как улучшенной – это использование ее при наличии существующих улучшений. Анализ такого использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности. В анализ входят проблемы реконструкции, типа и интенсивности использования, переформирования, расширения и т.д.

Критерием ННЭИ собственности как  улучшенной, является максимизация