Оценка стоимости недвижимости: Методические указания к практическим работам по дисциплине «Экономика недвижимости»

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Комсомольский-на-Амуре государственный технический университет»

Кафедра «Управление недвижимостью и кадастры»

Оценка стоимости недвижимости

Методические указания

к практическим работам

по дисциплине «Экономика недвижимости»

подготовки бакалавров по направлению

«Землеустройство и кадастры»

Комсомольск-на-Амуре 2013

УДК 524.15.04

          Оценка стоимости недвижимости : методические указания к практическим работам по дисциплине «Экономика недвижимости» подготовки бакалавров по направлению «Землеустройство и кадастры» /сост. О.Н.Борзова. - Комсомольск-на-Амуре : ФГБОУ ВПО «КнАГТУ», 2013 – 23 с.

Содержат теоретические основы и комплекс задач, охватывающих основные аспекты оценки рыночной стоимости недвижимости.

Рекомендуются для подготовки бакалавров по направлению 120700 «Землеустройство и кадастры» очной, заочной и очно-заочной форм обучения.

Печатается по постановлению редакционного – издательского совета ФГБОУ ВПО «Комсомольский – на – Амуре государственный технический университет».

Согласовано с отделом менеджмента качества.

          ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА 1

          ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

           МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

          Цели работы: закрепление теоретических знаний, приобретение навыков оценки объектов недвижимости с использованием метода сравнения продаж.

          Содержание работы: выполнить задания 1 - 8.

          Основные сведения

Метод сравнения продаж основан на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, — аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.

          Базовая модель метода сравнения продаж выглядит следующим образом: "Рыночная стоимость объекта недвижимости равна цене продажи аналогичного ему объекта плюс-минус поправки к этой цене, связанные с различиями в характеристиках объектов". В виде уравнения модель выглядит так

где – рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости;        - цена продажи аналога; - выраженная в денежных единицах совокупная поправка на различие характеристик к цене продажи аналога.

          Метод сравнения продаж лучше всего работает, когда аналогичные объекты продаются часто. Этот метод широко используется при оценке стоимости жилых зданий на одну семью, квартир, неосвоенных земельных участков, при оценке коммерческой недвижимости. Основным условием успешного использования этого метода является широкое развитие рынка недвижимости.

          Основные этапы оценки:

1.  Анализ рыночной информации с целью отбора аналогов;

2.  Выбор параметров для внесения поправок (спецификация модели).

3.  Разработка разумно приемлемых поправок (калибровка модели).

4.  Корректировка цен продаж аналогов путем внесения поправок на различия с объектом оценки с целью приведения цен продаж аналогов к стоимости объекта оценки.

5.  Согласование приведенных цен продаж для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Задания

    Задание 1. Оценивается объект – трехэтажный особняк без мансарды вблизи метро. Площадь объекта 900 м2. Крыша крыта железом. Общее состояние среднее. Высота этажа 3,5 м. В подвале имеется сауна. Рядом с домом – автостоянка на 5 автомашин.

Для оценки удалось подобрать следующие аналоги:

1). Здание площадью 1200 м², без подвала и без мансарды вблизи метро, крыша крыта шифером. Общее состояние среднее. Высота этажа 3,15 м. Имеется автостоянка на 3 машины. Продажа состоялась полгода назад по цене $800.000

2). Здание площадью 850 м2 с подвалом без сауны. Метро находится далеко. Крыша крыта железом. Общее состояние хорошее. Высота этажа 2,85 м. Имеется мансарда и стоянка на 8 автомашин. Продажа состоялась 8 мес. назад по цене $850.000.

3). Здание площадью 690 м2 вблизи метро, с мансардой, с подвалом и сауной. Стоянка для автомашин отсутствует. Крыша крыта шифером, Высота этажа 3,40 м. Общее состояние хорошее. Продажа состоялась на прошлой неделе по цене $850.000.

          В ходе анализа выявлены следующие виды поправок:

-  здание, находящееся вблизи метро стоит на 6.500 долл. дороже, чем удаленное от метро здание;

-  одно машино-место стоянки оценивается в 1.500 долл.;

-  железная крыша стоит на 20.000 долл. дороже по сравнению с шиферной;

-  поправка на площадь оценивается в 100 долл. за 1 м2, если разница между площадями объекта и аналога более 200 м2, если не более 200 м2, то поправка равна нулю;

-  поправка на высоту этажа оценивается в 250 долл. на 1 сантиметр, если разница в высоте этажа объекта и аналога более 40 см, в противном случае поправка равна нулю;

-  наличие подвала добавляет к стоимости объекта 10.000 долл.;

-  подвал с сауной добавляет к стоимости объекта 15.000 долл.;

-  наличие мансарды добавляет к стоимости объекта 30000 долл.

-  хорошее состояние добавляет к стоимости объекта 3% по сравнению со средним;

-  цены на недвижимость росли в течение последнего года равномерно