Оценка стоимости имущества предприятия (на примере ОАО «Минскмебель»), страница 8

R_р – премия за риск;

R_л – компенсация за низкую ликвидность;

R_им – компенсация за инвестиционный менеджмент.

Определение рыночной стоимости имущественного комплекса (ИК) ОАО «Минскмебель» методом прямой капитализации доходного подхода.

Определим чистый операционный доход приносимый ИК.

NOI = ЧПб + А + ЗП = -2020 + 213269 + 886506 = 1097755 тыс. руб.

Определим ставку капитализации, принимая премию за риск 0,05, компенсацию за низкую ликвидность принимаем 0,05, компенсацию за инвестиционный менеджмент 0,03. Ставка капитализации равна

R = R_бр + R_р + R_л + R_им = 0,15 + 0,05 + 0,05 + 0,03 = 0,28

Тогда стоимость ИК равна

V_д = NOI / R = 1098 / 0,28 = 3921 млн. руб.

4.3. Определение стоимости имущества ОАО «Минскмебель» сравнительным подходом.

Сравнительный подход сопоставимых продаж - это стоимость оцениваемого объекта, которая прямо сравнивается с известной ценой какого-либо объекта недвижимости.

Используется принцип замещения: рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше той цены, за которую можно приобрести на рынке другой подобный объект, обладающий такой же полезностью. Оценщик должен собрать достаточно обширные данные по сделкам купли-продажи аналогичных объектов.

Этапы подхода: предварительный, основной, обобщение данных и сравнение.

Предварительный - определение сегмента рынка, к которому относится объект недвижимости.

Основной - получение информации по сделкам. В зависимости от состояния рынка и особенности его объектов можно принять во внимание сделки, совершенные за предшествующего года или месяца.

Обобщение данных и сравнение - анализ полученной информации.

Подход производится по формуле:

цену продажи аналога корректируем специальной ценовой поправкой и получаем сравнительную стоимость оцениваемого имущества.

Ценовая поправка применяется для уравнивания стоимости сравниваемого объекта и объекта оценки.

Для сопоставления принято использовать единицы сравнения - стоимость одной квартиры, стоимость кв. метра общей площади и т.д. В качестве единицы сравнения удобно выбирать экономические показатели.

Сравнительный подход делится на метод прямого сравнения и метод статистического сравнения.

На практике чаще используется метод прямого сравнения, когда на анализируемом сегменте рынка  выбираются для сравнения несколько объектов, идентичных оцениваемому объекту недвижимости. Так, в Америке специалисты выбирают два объекта, не уступающих по качественным и количественным характеристикам заданному объекту, и, используя корректирующие поправки, сравнивают выбранные объекты с заданным.

Так как аналогов ОАО «Минскмебель» не было найдено, сравнительный подход к оценке стоимости имущества не применяется.

4.4. Определение обоснованной рыночной стоимости ОАО «Минскмебель».

Определение рыночной стоимости – это определение цены, характерной для данного вида оцениваемого объекта на конкурентном и открытом рынке. Предполагается свободная конкуренция, когда и покупатель, и продавец действуют экономически рационально и осознано, обладая необходимой информацией и не испытывая каких-нибудь внешних принуждений к сделке.

Рыночная стоимость определяется на основе результатов оценки затратным, сравнительным и доходным подходами к оценке, исходя из их весомости в формировании рыночной стоимости имущества предприятия.

На основании анализа финансового состояния предприятия принимаются следующие коэффициенты:

для доходного подхода 0,1;

  для затратного 0,9.

Таким образом, рыночная стоимость имущества предприятия ОАО «Минскмебель» оценивается в