Оценка стоимости имущества предприятия (на примере ОАО «Минскмебель»), страница 7

Продолжение таблицы 4.6

V_и = = 0,108 млн. руб.

4.1.7. Оценка МБП, нематериальных и оборотных активов. Стоимость МБП, нематериальных активов и оборотных активов предприятия принимаем равной остаточной их стоимости согласно бухгалтерскому балансу. Таким образом, их стоимость равна:

V_мбп = 13,125 млн. руб.

V_на = 0,601 млн. руб.

V_оа = 1250,397 млн. руб.

4.1.8. Определение затратной стоимости имущества предприятия. Затратная стоимость имущества предприятия характеризуется суммой стоимостей всех его составляющих и равна

V_з = V_зис + V_пу + V_тс + V_мио + V_пхи + V_и + V_мбп + V_на + V_оа =

= 2676,182 + 60 + 56,476 + 397,821 + 2236 + 0,108 + 13,125 + 0,601 + 1250,397=

= 6690,71 млн. руб.

4.2. Определение стоимости имущества ОАО «Минскмебель» доходным подходом

Чаще всего на практике используется доходный подход [18], т.к. он больше, чем другие отражает  ту стоимость, которую необходимо определить покупателю. На взгляд большинства покупателей, согласно их интересам, собственность должна стоить столько , сколько дохода она может принести. Обоснование этой мысли в том, что владение каким-либо объектом -не самоцель, а извлечение из этого владения прибыли. При этом используется метод прямой капитализации.

Суть метода капитализации заключается в определении величины  ежегодных доходов и соответствующей этим доходам ставки капитализации, на основе которых рассчитывается цена предприятия. При применении этого метода возникает целый ряд проблем.

1) как определить чистый доход компании;

2) как выбрать ставку капитализации.

Прямая капитализация определяется так:

V = NOI / R,                                              (4.3).

где NOI – чистый операционный доход;

R – ставка капитализации.

Чистый операционный доход можно определить следующим образом

NOI = ЧПб + А + ЗП,                                        (4.4)

где ЧПб – чистая прибыль приносимая имущественным комплексом;

А – амортизационные отчисления;

ЗП – заработная плата.

Ставку капитализации можно рассчитать методом кумулятивного построения

R = R_бр + R_р + R_л + R_им                                     (5.3)

где R_бр – безрисковая ставка (средняя банковская ставка по долгосрочным валютным вкладам) = 0,15;