Системный анализ процесса определения рыночной стоимости земельных участков, страница 2

·  Улучшение репутации фирмы (участие в конкурсах и тендерах, проведение рекламных и RP-акций).

2.3. Формирование дерева целей

Формирование дерева целей начинается с выделения глобальной цели процесса (п. 2.2). Далее определяется подцели (направления деятельности) и задачи.

Дерево целей приведено на рис. 2 (стр. 7).

 

Рис. 2. Дерево целей оценочной организации

3. Формирование иерархической структуры функций

3.1. Формирование глобальной функции системы

Основной функцией процесса оценки ЗУ является определение рыночной стоимости земельных участков.

Выполнение основной функции обеспечивает выполнение дополнительных или вспомогательных функций. Такими функциями являются: заключение договора на оценку ЗУ, установление характеристик ЗУ, экономический анализ рынка земли, выбор методов, подходов и осуществление расчетов стоимости ЗУ, составление отчета об оценке ЗУ.

3.2. Формирование дерева функций. Установление связей дерева функций

Дерево функций можно построить на основе контекстной диаграммы (Приложение 1) процесса оценки ЗУ, учитывая глобальную цель функционирования и подцели.

Дерево функций приведено на рис. 3 (стр. 9).

	1. Установление характеристик ЗУ

 

Рис. 3. Дерево функций

3.3. Оценка дерева функций

Экспертные оценки:

1)  Важность. Каждая из функций процесса оценки ЗУ является важной и при удалении хотя бы одной функции, процесс оценки не будет полным, и не будет соответствовать законным требованиям к данному процессу;

2)  Трудоемкость выполнения. Наиболее трудоемкой является функция выбора подходов, методов оценки и осуществление расчетов. Следующей по трудоемкости можно отметить функцию «Составление отчета об оценке», далее следуют функции «Экономический анализ рынка земли» и «Установление характеристик ЗУ», имеющие примерно одинаковую трудоемкость. Ориентировочные доли трудоемкости функций в общем процессе оценки представлены в табл. 1.

Таблица 1. Доли трудоемкости функций в процессе оценки

3)  Частота обращения. Обращение к процессу оценки земельных участков возникает по мере поступления заказов на оценки земли, а также на оценку единого с землей объекта недвижимости, от организаций-заказчиков. В средней частота поступления заказов составляет от 1 до 3 заказов в день.

Косвенные количественные оценки:

1.  Число подразделений, выполняющих данную функцию: 3;

2.  Число документов для реализации функции: около 20;

3.  Число тем, на которые разделена проблема: 4;

4.  Внимание к данным подцелям и функциям в директивных документах, периодической печати, источникам НТИ: тема оценки земли в настоящее время очень актуальна, по данной теме регулярно проводятся семинары и собрания оценщиков и юристов.

Выявление противоречивых мнений с помощью гистограмм

Выявление противоречивых мнений проводилось для 4-х функций процесса оценки земли. Результат представлен в виде гистограмм на рис. 4 (стр. 11).

СТО

 

             1        2        3        4

 

П

 

             1        2        3        4

Функции

Г

 

             1        2        3        4

Функции

Э

 

             1        2        3        4

Рис 4. Выявление противоречивый мнений по функциям процесса оценки ЗУ

Комментарии к рис. 4:

СТО – статистическая отчетность. Оценки по каждой функции равны, так как и характеристики ЗУ и экономический обзор и расчеты и отчет остаются в организации для отчетности и хранятся в архиве в течении как минимум 5 лет.

П – число подразделений. В процессе оценки участвуют 3 подразделения: отдел оценки, экономический отдел и бухгалтерия.

Для функции «Установление характеристик ЗУ» необходимо участие бухгалтерии (договор на оценку, анализ правоустанавливающих документов) и отдела оценки. Для составления экономического обзора требуется участие экономического отдела и отдела оценки. Для выбора методов и осуществления расчетов требуется только лишь участие отдела оценки, как и для функции «Составление отчета об оценке».

Г – число публикаций в периодической печати. Данная величина была оценена по журналу «Российский оценщик» №2 за март – май 2005г.

Количество статей по различным вопросам оценки приведено в табл. 2.

Таблица 2. Количество статей в журнале «Российский оценщик» по различным вопросам оценки

Тематика статей	Количество статей, шт.
Законодательство по оценке	3
Саморегулируемые организации по оценке	1
Семинары по оценке	2
Обзор оценочной литературы	4
Экономические статьи	1
Новости из региональных отделений РОО	1
Компьютерные программы по оценке (расчеты)	1

Таким образом, имеются статьи по экономической информации и косвенно относящаяся к расчетам информация о расчетах стоимости ЗУ.

Э – экспертные оценки. В данном случае на диаграмме показана экспертная оценка «Трудоемкость».

На рис. 4 видно, что наибольшие противоречия присутствуют на графике публикаций в периодической печати. Это связано с тем, что в настоящее время издается небольшое количество журналов и газет по оценке собственности, а тем более специализированных журналом по оценке земли.

4. Программное обеспечение по теме оценки земли