Применяемые стандарты оценки. Сертификат качества оценки. Ограничительные условия и предположения. Порядок оценки стоимости объектов нежилого фонда

Расчет физического износа нормативным методом представлен в таблице 6.

Таблица 6

Расчет физического износа нормативным методом

Функциональный износ – снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное несоответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества выполненных работ требованиям современных стандартов.

Функциональный износ данного объекта составляет 0 %, так как функционирование здания и его конструкций не нарушено и соответствует всем существующим стандартам.

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п.

Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

За последние два года не было выявлено изменения воздействия внешней среды на объект, на основании этого принимаем внешний износ 0 %.

Накопленный износ объекта складывается из физического, функционального и внешнего износов.

Накопленный износ рассчитывается по формуле (5)

И = 1 – (1 – И_физ)(1 – И_{фу нк})(1 – И_внешн),                      (5)

где     И_физ – физический износ в долях от восстановительной стоимости; И_функ – функциональный износ в долях от восстановительной стоимости; И_внеш – внешний износ в долях от восстановительной стоимости.

И = 1 – (1 – 0,105)(1 – 0,00)(1 – 0,00) = 0,105 или 10,5 %.

11.1.3. Определение рыночной стоимости по затратному подходу

Рыночная стоимость оцениваемого объекта с учетом износа и прибыли застройщика (исходя из задания на оценку объекта недвижимости, процент прибыли застройщика равен 15 %) рассчитана в таблице 7.

Таблица 7

Определение рыночной стоимости по затратному подходу

Стоимость земли не учитывается при определении рыночной стоимости, т. к. земельный участок находится в долгосрочной аренде.

Стоимость, рассчитанная вышеуказанным подходом, может быть принята за рыночную стоимость, которая складывается в настоящее время на рынке.

Вывод 1: Рыночная стоимость здания (офисного), расположенного по адресу Кемеровская область, Заводский район, проспект Кузнецкий, 51, рассчитанная затратным подходом, на дату оценки 01 февраля 2011 года составляет:

66137 421

(шестьдесят шесть миллионов сто тридцать семь тысяч четыреста двадцать один) рубль без НДС.

11.2. Определение стоимости объекта сравнительным подходом

При применении этого подхода стоимость объекта оценки определяется оценщиком сравнением с ценами продажи аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существующие различия между ними.

В результате исследования рынка оценщиком были собраны данные по трем сделкам с объектами, сопоставимыми с объектом оценки. Информация о сделках приобретена на специализированном сайте о недвижимости www.agent42.ru (приложение 2) [5] , а также посредством телефонных звонков на номера, указанные в объявлениях.

Таблица 8

Сравнительные характеристики объекта оценки и аналогов

Поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сравниваемым объектом приведены в таблице 9 (таблица включает корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемым объектом).

Таблица 9

Таблица корректировок по сравниваемым продажам

При введении поправок оценщик руководствовался следующим принципом: если сопоставимый аналог лучше оцениваемого объекта, то к аналогу вводится понижающий коэффициент, если же аналог хуже, то повышающий. Корректирующие коэффициенты, равные 1, введены при условии, что характеристики оцениваемого объекта и аналогов совпадают.

Корректировки на площадь проведены на основании анализа и расчетов. Стоимость небольших помещений почти всегда выше, чем стоимость больших помещений. Введены понижающие коэффициенты, потому что площади аналогов меньше, чем площадь оцениваемого объекта. Корректировка для аналога № 3 – 0,95, так как разница между площадью оцениваемого объекта и площадью аналога небольшая; для аналога № 1 и № 2 – 0,90.

Корректировки на местоположение аналогов проведены