Применяемые стандарты оценки. Сертификат качества оценки. Ограничительные условия и предположения. Порядок оценки стоимости объектов нежилого фонда

Страницы работы

61 страница (Word-файл)

Фрагмент текста работы

Расчет физического износа нормативным методом представлен в таблице 6.

Таблица 6

Расчет физического износа нормативным методом

Наименование

Удельный вес конструкций элемента

Износ, %

Удельный вес элемента ∙ износ, %

1

Фундаменты

0,04

15

0,6

2

стены и перегородки

0,28

10

2,8

3

Перекрытия

0,09

10

0,9

4

Кровля

0,06

5

0,3

5

Полы

0,07

20

1,4

6

Проемы

0,06

15

0,9

7

Отделочные работы

0,06

15

0,9

8

Внутренние сантехнические и электротехнические работы

0,20

10

2,0

9

Прочие работы

0,14

5

0,7

Итого:

1,00

10,5

Физический износ объекта = 10,5 %

Функциональный износ – снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное несоответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества выполненных работ требованиям современных стандартов.

Функциональный износ данного объекта составляет 0 %, так как функционирование здания и его конструкций не нарушено и соответствует всем существующим стандартам.

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п.

Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

За последние два года не было выявлено изменения воздействия внешней среды на объект, на основании этого принимаем внешний износ 0 %.

Накопленный износ объекта складывается из физического, функционального и внешнего износов.

Накопленный износ рассчитывается по формуле (5)

И = 1 – (1 – Ифиз)(1 – Ифу нк)(1 – Ивнешн),                      (5)

где     Ифиз – физический износ в долях от восстановительной стоимости; Ифунк – функциональный износ в долях от восстановительной стоимости; Ивнеш – внешний износ в долях от восстановительной стоимости.

И = 1 – (1 – 0,105)(1 – 0,00)(1 – 0,00) = 0,105 или 10,5 %.

 

11.1.3. Определение рыночной стоимости по затратному подходу

Рыночная стоимость оцениваемого объекта с учетом износа и прибыли застройщика (исходя из задания на оценку объекта недвижимости, процент прибыли застройщика равен 15 %) рассчитана в таблице 7.

Таблица 7

Определение рыночной стоимости по затратному подходу

Наименование

Сумма

Восстановительная стоимость, руб.

63 289 398

Накопленный износ, %

10,5

Обесценение, руб.

6 645 386

Прибыль инвестора, руб.

9 493 409

Стоимость земельного участка, руб.

0

Рыночная стоимость, руб.

66 137 421

Стоимость земли не учитывается при определении рыночной стоимости, т. к. земельный участок находится в долгосрочной аренде.

Стоимость, рассчитанная вышеуказанным подходом, может быть принята за рыночную стоимость, которая складывается в настоящее время на рынке.

Вывод 1: Рыночная стоимость здания (офисного), расположенного по адресу Кемеровская область, Заводский район, проспект Кузнецкий, 51, рассчитанная затратным подходом, на дату оценки 01 февраля 2011 года составляет:

66137 421

(шестьдесят шесть миллионов сто тридцать семь тысяч четыреста двадцать один) рубль без НДС.


 

11.2. Определение стоимости объекта сравнительным подходом

При применении этого подхода стоимость объекта оценки определяется оценщиком сравнением с ценами продажи аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существующие различия между ними.

В результате исследования рынка оценщиком были собраны данные по трем сделкам с объектами, сопоставимыми с объектом оценки. Информация о сделках приобретена на специализированном сайте о недвижимости www.agent42.ru (приложение 2) [5] , а также посредством телефонных звонков на номера, указанные в объявлениях.

Таблица 8

Сравнительные характеристики объекта оценки и аналогов

Наименование

Объект

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Назначение помещения

офисное

офисное

офисное

офисное

Цена, руб.

99 600 000

10 250 000

39 500 000

Общая

площадь, м2

3102,8

1738

1800

2705

Местоположение

Кемерово

Заводский р-н

Кемерово

Заводский р-н

Кемерово

Кировский р-н

Кемерово

Заводский р-н

Транспортная доступность

хорошая

хорошая

плохая

хорошая

Парковочная зона

20

машиномест

40

машиномест

20

машиномест

70

машиномест

Материал наружных стен

кирпич

кирпич

кирпич

железобетон

Сверх улучшения

нет

есть

нет

нет

Внутренняя отделка

простая

улучшенная

простая

простая

Состояние

(износ)

хорошее

Отличное

удовлетворительное

хорошее

Право

собственности на земельный участок

аренда

полная собственность

полная собственность

полная собственность

Этажность

4

2

3

4

Дата продажи

01.02.2011

12.01.2011

10.12.2010

20.12.2010

Наличие дополнительных улучшений

нет

вентилируемый фасад

нет

пристройка

Ликвидность

средняя

низкая

высокая

средняя

Срочность продажи

нет

нет

есть

есть

Материал окон

двухслойный стеклопакет на пластиковой раме (1 этаж) и двойные на деревянной раме

двухслойный стеклопакет на пластиковой раме

двухслойный стеклопакет на пластиковой раме

двойные на

деревянной раме

Наличие охранной системы

есть

есть

нет

есть

Газопровод

нет

нет

есть

нет

Водоснабжение

центральное

центральное

центральное

центральное

Теплоснабжение

центральное

центральное

центральное

центральное

Поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сравниваемым объектом приведены в таблице 9 (таблица включает корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемым объектом).

Таблица 9

Таблица корректировок по сравниваемым продажам

Наименование

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Цена, руб.

99 600 000

10 250 000

39 500 000

Площадь, м2

1 738

1 800

2 705

Цена 1 м2, руб.

57 307

5 694

14 603

Корректировка на общую площадь

0,90

0,90

0,95

Скорректированная цена, руб.

51 577

5 125

13872

Корректировка на местоположение

1,00

1,35

1,00

Скорректированная цена, руб.

51 577

6 919

13 872

Корректировка на транспортную доступность

1,00

1,25

1,00

Скорректированная цена, руб.

51 577

8 648

13 872

Корректировка на парковочную зону

0,98

1,00

0,95

Скорректированная цена, руб.

50 545

8 648

13 179

Корректировка на материал наружных стен

1,00

1,00

1,05

Скорректированная цена, руб.

50 545

8 648

13 838

Корректировка на сверх улучшения

0,50

1,00

1,00

Скорректированная цена, руб.

25 272

8 648

13 838

Корректировка на внутреннюю отделку

0,96

1,00

1,00

Скорректированная цена, руб.

24 262

8 648

13 838

Корректировка на состояние (износ)

0,88

1,12

1,00

Скорректированная цена, руб.

21 350

9 686

13 838

Корректировка на право собственности на земельный участок

0,95

0,95

0,95

Скорректированная цена, руб.

20 283

9 202

13 146

Корректировка на этажность

1,05

1,03

1,00

Скорректированная цена, руб.

21 297

9 478

13 146

Корректировка на дату продажи

1,00

1,02

1,01

Скорректированная цена, руб.

21 297

9 668

13 277

Корректировка на наличие дополнительных улучшений

0,95

1,00

0,85

Скорректированная цена, руб.

20 232

9 668

11286

Корректировка на ликвидность

0,95

1,10

1,00

Скорректированная цена, руб.

19220

10634

12 613

Корректировка на срочность продажи

1,00

1,20

1,20

Скорректированная цена, руб.

19220

12761

13543

Корректировка на материал окон

0,96

0,96

1,01

Скорректированная цена, руб.

18452

12251

13678

Корректировка на наличие охраной системы

1,00

1,10

1,10

Скорректированная цена, руб.

18452

13476

15046

Корректировка на водоснабжение

1,00

1,00

1,00

Скорректированная цена, руб.

18452

13476

15046

Корректировка на теплоснабжение

1,00

1,00

1,00

Скорректированная цена, руб.

18452

13476

15046

Корректировка на газопровод

1,00

1,05

1,00

Скорректированная цена, руб.

18452

14 150

15046

Среднеарифметическая цена за 1 м2, руб.

15 882

Площадь объекта оценки, м2

3 102,8

Стоимость объекта оценки, руб.

49 280 033

При введении поправок оценщик руководствовался следующим принципом: если сопоставимый аналог лучше оцениваемого объекта, то к аналогу вводится понижающий коэффициент, если же аналог хуже, то повышающий. Корректирующие коэффициенты, равные 1, введены при условии, что характеристики оцениваемого объекта и аналогов совпадают.

Корректировки на площадь проведены на основании анализа и расчетов. Стоимость небольших помещений почти всегда выше, чем стоимость больших помещений. Введены понижающие коэффициенты, потому что площади аналогов меньше, чем площадь оцениваемого объекта. Корректировка для аналога № 3 – 0,95, так как разница между площадью оцениваемого объекта и площадью аналога небольшая; для аналога № 1 и № 2 – 0,90.

Корректировки на местоположение аналогов проведены

Похожие материалы

Информация о работе