Применяемые стандарты оценки недвижимости. Порядок оценки объектов нежилого фонда. Определения и понятия

Страницы работы

Фрагмент текста работы

Накопленный износ – совокупный износ основных средств, активов, аккумулированный за период эксплуатации основных средств, долгосрочных активов, определяемый суммированием износа за предыдущие периоды. В данном случае накопленный износ объекта складывается из физического, функционального и внешнего износов. Величина накопленного износа рассчитывается по формуле:

И = 1 – (1 – Кфиз)  (1 – Кфунк) (1 – Квнеш)

где Кфиз – коэффициент физического износа; Кфунк – коэффициент функционального износа; Квнеш – коэффициент внешнего износа.

И = 1 – (1 – 0,105)(1 – 0,00)(1 – 0,00) = 0,105 или 10,5 %.

 

4.1.6 Согласование результатов затратным подходом

Рыночная стоимость оцениваемого объекта с учетом износа и прибыли застройщика (исходя из задания на оценку объекта недвижимости, процент прибыли застройщика равен 15 %) рассчитана в таблице.

 

Определение рыночной стоимости по затратному подходу

Наименование

Сумма

Восстановительная стоимость, руб.

27 523 662

Накопленный износ, %

10,5

Обесценение, руб.

6 645 386

Прибыль инвестора, руб.

9 493 409

Стоимость земельного участка, руб.

0

Рыночная стоимость, руб.

39 662 468

Стоимость земли не учитывается при определении рыночной стоимости,   т. к. земельный участок находится в безвозмездном пользовании.

Стоимость, рассчитанная вышеуказанным подходом, может быть принята за рыночную стоимость, которая складывается в настоящее время на рынке.

ВЫВОД 1: Рыночная стоимость здания (офисного), расположенного по адресу: г.Белово; пгт.Инской; Микрорайон Технологий,13, «Бизнесс-Центр»  рассчитанная затратным подходом на дату оценки 1 апреля 2012г. составляет

39 662 468

 (тридцать девять миллион шестьсот шестьдесят две тысячи четыреста шестьдесят восемь) рубль без НДС.

4.2 Рыночный подход

Рыночный (сравнительный) подход − совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация по объявлениям в местных средствах информации.

В рамках рыночного подхода используется 3 метода определения стоимости объекта: метод сравнения цены 1 м2 площади, сравнения валового рентного мультипликатора и сравнения коэффициента капитализации.

Однако наиболее частным в оценочной практике применяется первый метод. Он применяется при наличии достаточного количества достоверной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Этот метод реализуется в следующей последовательности:

− анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и выбор достоверной информации для анализа;

− определение подходящих единиц сравнения;

− выделение необходимых элементов сравнения;

− проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;

− приведения ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.

Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики.

Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения 1 м2 площади, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.


Метод сравнения цены 1 кв. м. площади

Характеристики объекта оценки и выбранных аналогов

 

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Назначение помещения

офисное

офисное

офисное

офисное

Цена, руб.

-

99 600 000

10 250 000

39 500 000

Общая площадь, м2

4734,8

1738

1800

2705

Местоположение

Микрорайон Технологий,13

Кемерово

Заводский р-н

Кемерово

Кировский р-н

Кемерово

Заводский р-н

Дата появления на рынке

2003г.

2002г.

2002г.

2003г.

Транспортная доступность

средняя

хорошая

плохая

хорошая

Автомобильная стоянка

есть

есть

есть

есть

Материал наружных стен

кирпич

кирпич

кирпич

железобетон

Водоснабжение

центральное

центральное

центральное

центральное

Теплоснабжение

центральное

центральное

центральное

центральное

Благоустройство территории

асфальт

асфальт

асфальт

асфальт

Внутренняя отделка

улучшенная

улучшенная

простая

простая

Состояние (износ)

среднее

Отличное

удовлетворительное

хорошее

Этажность

3

2

3

4

Условия финансирования

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

Капитальность

1

1

1

1

Наличие подвала

нет

нет

нет

нет

Наличие дополнительных улучшений

есть

вентилируемый фасад

нет

пристройка

Наличие противопожарной системы

есть

есть

есть

есть

Наличие отдельного входа

есть

есть

есть

есть

Высота потолков, м

3

3

2,5

2,5

Ликвидность

средняя

низкая

высокая

средняя

Экология

хорошая

хорошая

средняя

средняя

Парковочная зона, мест

20

машиномест

40

машиномест

20

машиномест

70

машиномест

Дата продажи

1.04.2012

12.01.2012

10.12.2011

20.12.2011


Далее составляются процентные поправки к ценам объектом, в связи имеющимися между ними различиями.

 

Таблица корректировок по сравниваемым объектам

Наименование

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Цена, руб.

99 600 000

10 250 000

39 500 000

Площадь, м2

1 738

1 800

2 705

Цена 1 м2, руб.

57 307

5 694

14 603

Корректировка на общую площадь

0,90

0,90

0,95

Скорректированная цена, руб.

51 577

5 125

13872

Корректировка на местоположение

1,00

1,35

1,00

Скорректированная цена, руб.

51 577

6 919

13 872

Корректировка на транспортную доступность

1,00

1,25

1,00

Скорректированная цена, руб.

51 577

8 648

13 872

Корректировка на парковочную зону

0,98

1,00

0,95

Скорректированная цена, руб.

50 545

8 648

13 179

Корректировка на материал наружных стен

1,00

1,00

1,05

Скорректированная цена, руб.

50 545

8 648

13 838

Корректировка на сверх улучшения

0,50

1,00

1,00

Скорректированная цена, руб.

25 272

8 648

13 838

Корректировка на внутреннюю отделку

0,96

1,00

1,00

Скорректированная цена, руб.

24 262

8 648

13 838

Корректировка на состояние (износ)

0,88

1,12

1,00

Скорректированная цена, руб.

21 350

9 686

13 838

Корректировка на право собственности на земельный участок

0,95

0,95

0,95

Скорректированная цена, руб.

20 283

9 202

13 146

Корректировка на этажность

1,05

1,03

1,00

Скорректированная цена, руб.

21 297

9 478

13 146

Корректировка на дату продажи

1,00

1,02

1,01

Скорректированная цена, руб.

21 297

9 668

13 277

Корректировка на наличие дополнительных улучшений

0,95

1,00

0,85

Скорректированная цена, руб.

20 232

9 668

11286

Корректировка на ликвидность

0,95

1,10

1,00

Скорректированная цена, руб.

19220

10634

12 613

Корректировка на срочность продажи

1,00

1,20

1,20

Скорректированная цена, руб.

19220

12761

13543

Корректировка на материал окон

0,96

0,96

1,01

Скорректированная цена, руб.

18452

12251

13678

Корректировка на наличие охраной системы

1,00

1,10

1,10

Скорректированная цена, руб.

18452

13476

15046

Корректировка на водоснабжение

1,00

1,00

1,00

Скорректированная цена, руб.

18452

13476

15046

Корректировка на теплоснабжение

1,00

1,00

1,00

Скорректированная цена, руб.

18452

13476

15046

Корректировка на газопровод

1,00

1,05

1,00

Скорректированная цена, руб.

18452

14 150

15046

Среднеарифметическая цена за 1 м2, руб.

15 882

Площадь объекта оценки, м2

3 102,8

Стоимость объекта оценки, руб.

49 280 033

 

При введении поправок оценщик руководствовался следующим принципом: если сопоставимый аналог лучше оцениваемого объекта, то к аналогу вводится понижающий коэффициент, если же аналог хуже, то повышающий. Корректирующие коэффициенты, равные 1, введены при условии, что характеристики оцениваемого объекта и аналогов совпадают.

Корректировки на площадь проведены на основании анализа и расчетов. Стоимость небольших помещений почти всегда выше, чем стоимость больших помещений. Введены понижающие коэффициенты, потому что площади аналогов меньше, чем площадь оцениваемого объекта. Корректировка для аналога № 3 – 0,95, так как разница между площадью оцениваемого объекта и площадью аналога небольшая; для аналога № 1 и № 2 – 0,90.

Корректировки на местоположение аналогов проведены из-за несоответствия с местоположением оцениваемого объекта. Стоимость аналога № 2 в Кировском районе будет значительно ниже, чем в Заводском, поэтому для аналога № 2 корректирующий коэффициент составляет 1,35.

Корректировку на транспортную доступность для аналога № 2 вводим

Похожие материалы

Информация о работе