Ключевые понятия и термины оценки недвижимости и ОФ. Законодательное определение недвижимости

Недвижимость – часть основных фондов, здания, сооружения, которые переносят свою стоимость на готовый продукт и многократно участвуют в производственном процессе.

Актуальность оценки недвижимости и ОФ:

1) На рынке активно происходит изменение технологий, продуктов, отсюда у предприятия возникает потребность заменять действующее оборудование.

2) На первичном рынке уметь делать выбор нового оборудования.

Дифференциация – нужно оценить предприятие до и после нового направления деятельности: оценка нового оборудования и выбор наиболее эффективного.

Слияние и поглощение.

Оценивать бизнес до и после слияния. Оценить излишки оборудования, которые формируются в процессе слияния – для продажи на вторичном рынке.

Основные фонды: имущество в своём физическом состоянии и функциональном назначении.

В бухгалтерском учете и в финансовой и учетной документации это имущество отражается в стоимостном выражении. Оценка его производится так же в стоимостном выражении и сопоставляется с отчетными данными в стоимостном выражении, поэтому в анализе в том числе и в оценке стоимости имущества ОФ часто трактуются как ОС.

Нужно:

- отслеживать все рынки недвижимости (журнал недвижимость, коммерческая недвижимость);

- ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.97г. №122-ФЗ (с изм. и доп.).

КЛЮЧЕВЫЕ ПОНЯТИЯ И ТЕРМИНЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ И ОФ

1. Законодательное определение недвижимости;

2. Параметры местоположения;

3. Физические и функциональные характеристики объектов недвижимости.

Недвижимость – особый товар, сам потребитель перемещается к нему.

Структура фонда недвижимости Великобритании по видам сданий т.е. в 1995 году млрд. фунт. Стерл. 

Определение недвижимости зафиксировано в ГК РФ.

Недвижимость – объект, неразрывно связанный с землёй и затратами на его перемещение несут невосполнимую утрату его функционального назначения.

Поэтому при осуществлении оценки недвижимости фактор этот – связь с зёмлёй – является определяющим.

К недвижимым вещам так же относят воздушные и морские суда внутреннего плаванья (подлежащие государственной регистрации, нельзя скалькулировать себестоимость, объекты сложные).

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

ГК РФ определяет круг физических объектов объектов, включая максимум в понятие недвижимости.

Недвижимые объекты характеризуются фиксированным местоположением. При этом земельный участок как территория – основной атрибут недвижимости в экономическом плане - физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения, в том числе по стройке.

Улучшения – все, что сделано с неосвоенным участком земли с целью увеличения его стоимости.

Недвижимое имущество является объектом различных сделок. Правила оборота недвижимого имущества базируются на том, что объекты – вещи закреплены (зарегистрированы) как объекты ГП.

В процессе оценки объектом оценки недвижимости являются:

- недвижимость как объект – вещь;

- недвижимость как объект – право.

2

Параметры местоположения недвижимости: недвижимое имущество находится под влиянием окружающей среды и само влияет на эту среду, поэтому есть факторы окружающей среды, которые влияют на стоимость имущества.

Принято выделять 4 группы факторов:

1- Физические: из них природные (земля, климат, топография, почва) и созданные человеком (здания, сооружения, дороги, коммуникации и др.);

2- Социальные: тенденции изменения численности (построен микрорайон, увеличилась численность населения, больше народу будет посещать магазин), уровня жизни, образовательного уровня и другие;

3- Экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятости, кредитная политика, ставки процента, цены, спрос, предложения и другие;

4- Политические (административные): зонирование, ограничения; здоровье и безопасность; налоговая политика; защита окружающей среды.

Все факторы действуют в совокупности и отражают местоположение оцениваемого объекта. Место положение оценивают как качественную характеристику оцениваемого объекта. И эта качественная характеристика влияет на стоимость объекта и все факторы определяю изменение среды местоположения.

В теории оценки выделяют 4 цикла развития среды местоположения объекта оценки:

1- рост;

2- зрелость (стабильность);

3- упадок (ухудшение);

4- обновление (возрождение);

Параметры местоположения: они главным образом формируют среду и условия эффективного управления, повышают или понижают привлекательность и стоимостную оценку объекта недвижимости. Основные характеристики:

1- глобальная идентификация объекта недвижимости:

- страна, регион (область, край, республика), город, селение, район, улица, почтовый индекс или юридический адрес, географические координаты (долгота и широта);

- специальные природно-климатические, биолого-почвенные, геологические, и др. пространственные зоны (животноводческая ферма в зоне Кулунды НСО, нефтяная скважина в северной зоне НСО);