Ключевые понятия и термины оценки недвижимости и ОФ. Законодательное определение недвижимости, страница 2

2- параметры ближнего окружения объекта недвижимости:

- удаленность от привлекательных объектов данной местности (центр города, вокзал, набережная, храм (указывается расстояние, прилагается картографическая иллюстрация));

- наличие непосредственно или сильно влияющего близлежащего  соседства – примыкающих землевладений и объектов;

- повышающих или понижающих привлекательность данного объекта (милицейский участок, общежитие, супермаркет, ночной клуб, автостоянка и гаражи, свалка и т.д.);

- эстетическое окружение (архитектурный или природно-ландшафтный ансамбль);

3- юридическое описание объекта недвижимости

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Инвестиции в недвижимость – это наиболее значимый компонент инвестиций в реальные активы.

Особенности формирования стоимости недвижимости и формирования стоимости финансовых активов – акций:

- различия в ликвидности двух рынков;

- различия в пиитах инвесторов;

- различия в природе денежных потоков, генерируемых финансовыми инвестициями и инвестициями в недвижимость.

Инвестиции в недвижимость зачастую менее ликвидны, чем финансовые активы:

- сделки осуществляются реже;

- трансакционные издержки выше;

- покупателей и продавцов меньше.

Утверждается, чем менее ликвидеи актив, тем он в большей степени рискован.

Недвижимость более ликвидна в периоды экономического роста, когда цены растут, менее ликвидна в период спадов, сопровождающихся снижением цен.

Связь между недостатком ликвидности и риском трудно выразить количественно.

Причины:

- Зависимость ликвидности от временного горизонта инвестора (держатели активов на протяжении длительного срока меньше заботятся о ликвидности, чем владельцы активов в течение короткого срока).

- Связь между ликвидностью и риском подвергается сильному влиянию внешнеэкономических условий. (риск морального устаревания).

То есть определить ликвидность как фактор риска, оценивать его и встраивать в ставки дисконтирования нет достаточно достоверных способов.

Но есть альтернатива. Оценка активов проводиться как если бы они были ликвидными и затем приложение к ней скидки за отсутствие ликвидности.

(При оценки добавляют норму возврата капитала)

Информационные издержки и риск в оценке недвижимости

- инвестиции в недвижимость зачастую требуют специфической информации относительно местных условий;

- получение этой информации затруднено или требует больших затрат;

- эта информация, по всей вероятности, содержит много шума;

- более высокая стоимость приобретения информации и больший шум в этой информации должны быть встроены в риск и ставки дисконтирования;

- то есть предполагается расчет премии за риск вложений в недвижимость определенного класса.

- проблемы, обусловленные допущениями, которые принимаются в традиционных моделях риска и доходности, и преграды, связанные с изменением риска неторгуемых реальных активов в этих моделях, привели к разработке альтернативных подходов к оценке ставок дисконтирования для инвестиций в недвижимость.

- Альтернативой традиционным методам в оценке недвижимости применяется опросный прием определения ставки дисконтирования.

- В контексте недвижимости стоимость СК и стоимость капитала часто получают путём опроса лиц, потенциально инвестирующих в недвижимость, относительно доходности, требуемой ими при инвестировании в различные классы (супермаркеты, больницы, университеты) недвижимости.

ОСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

- основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов)

- единицы сравнения

- классификация и суть поправок