Прединвестиционное экономическое обоснование проекта строительства одиннадцатиэтажного четырехсекционного жилого здания, страница 2

С_т – стоимость строительства на текущий момент (определенная в сводном сметном расчете), руб.;

K₁ – коэффициент, учитывающий затраты инвестора на маркетинг.

·  Стоимость строительства для инвестора с учетом кредитной нагрузки (С_ик ):

С_ик = С_и*[1+(В*Р_к)] ,                         (21)

Где:

В – величина, определяющая долю кредитных ресурсов от общей суммы капитальных вложений  инвестора (принимается не более 30%);

Р_к – среднегодовая кредитная ставка,  %.

·  Стоимость строительства с учетом нормативного чистого дохода ( С_инд ):

            При существующем уровне инфляции рентабельным может оказаться только тот проект, доля прибыли от реализации которого (без учета налогообложения) составит не менее 20%. Эта величина и принимается за нормативный чистый доход D.

С_инд  = (1+D)*С_ик;                    (22)

            Расчетные параметры к формулам (20-22) приняты в таблице 7, а расчет различных видов стоимостей планируемого к строительству объекта приведен в таблице 8. Из него становится очевидно, что стоимость 1 м² общей площади строительства здания с учетом всех затрат инвестора, кредитной нагрузки и предполагаемой прибыли от реализации оказывается меньше, чем диапазон цен продажи квартир по трем моделям (таблица 6). Это позволяет продолжить расчеты.

            Имея данные о стоимости общей площади жилья, можно определить диапазон, в котором находится доля площади инвестора.

            Нижний  предел этого диапазона, который дает возможность окупить затраты, составит:

,   (23)

где:

Ц –  средняя рыночная стоимость 1м² общей площади здания.

Анализ данных средств массовой информации о рынке жилья показал, что средняя цена 1м² общей площади составляет 21000 руб. (700 у.е.).

            Верхняя граница  диапазона как величина, позволяющая получить нормативный чистый доход, определяется следующим образом:

;     (24)

            Исключить риск вложения капитала можно при соблюдении следующих условий:

·  доля инвестора (Д) выше нижнего предела (Д₁), т.е.

Д > Д ₁ ,

·  инвестор может рассчитывать на получение прибыли не ниже величины чистого дохода

Д > Д ₂ ,

Расчет долей площади инвестора приведен  в таблице 9.

3.2  Планирование строительства здания

Задачей этой части расчетов является распределение затрат инвестора на постройку здания по периодам строительства. Для выполнения работы используются следующая информация:

·  данные о стоимости строительства объекта с учетом всех затрат инвестора, рассчитанные в таблице 8;

·  нормативная продолжительность строительства здания и нормы задела строительства по месяцам, приведенные в СНиП 1.04.03 – 85* «Нормы продолжительности  строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений. Ч.II». Нормы задела и продолжительности строительства для крупнопанельных 4 – 12 этажных зданий, составленные на основе СНиП приведены в таблице 10.

В данном случае для одиннадцатиэтажного четырех секционного здание объемом 47096 м³  и общей площадью 15543 м² эта часть задачи решается в следующем порядке:

 По данным таблицы СНиП 1.04.03 –85* (часть II) строим график нарастающего освоения капитальных вложений (рис.10) и график выполнения капитальных вложений по месяцам (рис.11).

График на рис. 10 показывает нормативное распределение капитальных вложений нарастающим итогом (К_{i ,}  в %) по месяцам. Для построения графика на рис.  необходимо определить размер освоения капитальных вложений по периодам строительства по формуле