Прединвестиционное экономическое обоснование проекта строительства одиннадцатиэтажного четырехсекционного жилого здания

Исходные данные.

1.  Место расположения объекта строительства -  г. Краснодар, ул. Седина  Участок, отведенный под строительство жилого дома, располагается в квартале существующей застройки в центре города.

Дом, развернутый на север, ограничивается ул. Коммунаров с запада, ул. Головатого с севера, ул. Седина с востока, с юга – ул.Кузнечной.

Участок под строительство данного объекта расположен в центре города, имеется свободный подъезд с ул. Красноармейской.

Объект находится в непосредственной близости от ул. Красной, т.е. в районе с развитой инфраструктурой: больница, средняя школа, детский сад, большое количество магазинов продовольственных и хозяйственных товаров, парикмахерская и др. Железнодорожный и автовокзал находятся в 15 мин. езды от местоположения здания.    

2.  Дом серийный, жилье рядовое; технические характеристики следующие:

·  площадь участка – 20753 м²;             площадь застройки – 1413 м²;

·  строительный объем – 47096 м³;      общая площадь квартир – S_общ = 43352 м²;

Здание по проекту имеет двухкомнатных квартир общей площадью  52 м²  – 88 шт.; трехкомнатных квартир  общей площадью 67 м² – 44 шт. и четырехкомнатных квартир общей площадью 72 м² – 44 шт. В целом:

·  площадь двухкомнатных квартир  – 1674 м²;

·  площадь трехкомнатных квартир  – 1066 м²;

·  площадь четырехкомнатных квартир  – 1201 м².

Конструктивные характеристики здания: стены смешанной конструкции (блочно - панельные), плиты перекрытия плоские железобетонные, кровля плоская рулонная, перегородки керамзитобетонные, а также деревянные каркасные, обшитые гипсокартонными листами; полы из линолеума, паркета и керамической плитки.

 Дом по проекту оборудован водопроводом, канализацией; отопление центральное; оснащен радио- и телефонными сетями, телевизионными антеннами; имеется подвал.              

3.  Прочие исходные данные, установленные инвестором и необходимые для составления производственной программы строительства и реализации инвестиционного проекта приведены в таблице 4.

Таблица 4

Данные задания инвестора для реализации инвестиционного проекта

4.  Общая продолжительность строительства принимается по нормативным показателям.

5.  Стоимость строительства определяется по укрупненным показателям;

6.  Для правильного распределения затрат на строительство здания и доходов во времени (по периодам строительства и реализации проекта) принимаются индексы роста стоимости строительства и  роста цен с учетом инфляции. Индексы роста стоимости строительства принимаются методом экстраполяции  на основе данных о соответствующих индексах за предшествующие периоды (по информации, приведенной в бюллетенях «Кубаньстройцены»). Индексы роста продажных цен по кварталам приняты на основе индексов инфляции, прогнозируемых  на  основе тренда индексов инфляции предшествующих периодов.  Расчет индексов приведен в таблице 5.

7.  Предварительно принимается следующие модели продажи квартир:

·  Модель №1 - продажа квартир начинается после возведения подземной части.;

·  Модель №2  - продажа квартир начинается после окончания работ по возведению надземной части;

·  Модель №3  - продажа квартир начинается после окончания строительства дома.

8.  Цена  продажи 1м²  общей площади принимается с учетом ценовой политики инвестора. Предполагается применить ступенчатые цены исходя из следующих соображений:

·  Спрос и предложение на квартиры находятся в относительно стабильном равновесии; ажиотажный спрос отсутствует, поэтому покупатели в основном предпочитают приобретать готовое жилье;

·  За базовую цену принимается цена продажи квартир по третьей модели, которая соответствует готовой продукции, поступившей на первичный рынок недвижимости; по этой цене покупатель готов приобрести квартиру немедленно;

·  Для второй модели цена может быть принята ниже, т.к. покупатель понимает риск приобретения жилья в доме, не введенного в эксплуатацию;

·  Наиболее низкие цены принимаются для первой модели реализации недвижимости, поскольку риск в данном случае самый большой.

Расчет цен продажи квартир на 1 м²  общей площади приведен в таблице 6. В дальнейшем цены могут уточняться с учетом стоимости строительства.

3.1.  Предварительная оценка стоимости строительства объекта и оценка жизнеспособности проекта

Стоимость строительства здания на стадии предпроектной проработки рекомендуется определять на основе укрупненных показателей в составе сводного сметного расчета (таблица 5), порядок определения сметной стоимости здания рассматривался  ранее в курсе «Сметное дело  ценообразование в строительстве».

Для оценки жизнеспособности проекта необходимо определить следующие виды стоимостей строящегося объекта:

·  Стоимость строительства для инвестора ( С_и ):

С_и = С_т* K₁ ,  (20)

Где: