Податок з доходів при продажу нерухомості

ПОДАТОК З ДОХОДІВ ПРИ ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ У 2007 РОЦІ

З 1 січня 2007 року запрацювала стаття 11 Закону N 889* «Оподаткування операцій з продажу нерухомого майна».

* Закон України «Про податок з доходів фізичних осіб» від 22.05.2003 p. N 889-IV, зі змінами та доповненнями.

Тепер у певних випадках громадянам* доведеться сплатити податок з доходів фізичних осіб за правилами, установленими цією статтею.

* Дохід фізичних осіб — підприємців, які продаватимуть власну нерухомість як звичайні громадяни, також потрапить під оподаткування відповідно до статті 11 Закону про податок з доходів фізичних осіб.

До цієї теми ми вже зверталися в одному з номерів нашого видання (див. «ВД», 2006, N 22, с. 14). Річ у тім, що до прийняття остаточної редакції Закону про державний бюджет на 2007 рік* залишалося відкритим питання, в якій редакції почне діяти стаття 11 з 01.01.2007 p.: у первісній редакції Закону N 889 або в редакції «більш м'якого» Закону N 3378**.

* Закон України «Про державний бюджет України на 2007 рік» від 19.12.2006 p. N 489-V.

** Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб» щодо оподаткування спадщини» від 19.01.2006 р. N 3378-1V.

Нагадаємо, що проект Закону про державний бюджет припиняв дію Закону N 3378, внаслідок чого у 2007 році залишилася б стара редакція статті 11.

Однак згодом проект було удосконалено, і чинний Закон про державний бюджет на 2007 рік не порушив питання щодо скасування Закону N 3378. Таким чином, на сьогодні запрацювала стаття 11 Закону N 889, при цьому в більш «привабливій» для платників редакції (менші ставки, менше підстав для справляння податку тощо).

Крім того, доходи нерезидентів від продажу нерухомості обкладатимуться податком в тому ж порядку та за тими ж ставками, що й доходи резидентів.

Тепер докладно про те, за якими правилами з цього року обкладаються доходи громадян від продажу нерухомості.

Як сплачувати податок з доходів

Податковим агентом при здійсненні операцій з відчуження об'єктів нерухомого майна визначено нотаріуса, який посвідчує такий договір (підпункт 11.3 статті 11 Закону N 889). Це означає, що нотаріус нараховує податок.

Однак сплачується він стороною (сторонами) договору купівлі-продажу (міни), причому до його (договору) нотаріального посвідчення. Нарахований податок фізична особа сплачує через банківську установу (шляхом безготівкового розрахунку або шляхом внесення готівкових коштів).

Нотаріус посвідчує договір тільки за наявності документа про сплату податку, а потім повідомляє про це податковий орган.

У випадку форс-мажору, коли податок було сплачено, але сторони правочин не уклали, тобто договір не було нотаріально посвідчено, платник може повернути сплачену суму податку. Для цього йому доведеться подати річну декларацію та документ, що підтверджує фактичну сплату податку.

Ще одна умова, без якої договір не може бути нотаріально посвідчено, — наявність оціночної вартості нерухомого майна, що підлягає продажу.

Вона розраховується уповноваженим органом (не обов'язково державним) у порядку, який повинен розробити Кабінет Міністрів України. Поки такого порядку немає. Уповноваженим органом можна вважати те ж БТІ.

Розрахунок податку з доходів

За аналогією зі старою редакцією в новій редакції статті 11 Закону N 889 назви пунктів 11.1 і 11.2 начебто диференціюють нерухомість на ту, що була у власності на 01.01.2004 p., і на придбану після цієї дати. Однак цей фактор не має значення, оскільки принцип розрахунку податку збігається.

На порядок оподаткування впливає:

а) скільки разів протягом звітного податкового року продавалися об'єкти нерухомості (цей момент перевіряється нотаріусом за даними Державного реєстру правочинів);

б) від продажу якого об'єкта нерухомості було отримано дохід. Умовно їх можна розподілити на дві групи:

1) житловий будинок, квартира або частина квартири, кімната, садовий будинок (включаючи земельну ділянку, на якій розміщені ці об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

2) інші можливі об'єкти нерухомості та об'єкти незавершеного будівництва.

Уточнимо деякі поняття. Відповідно до статті 380 Цивільного кодексу України житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, установлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного проживання в ній.

Причому власнику житлового будинку надано право використовувати приміщення для свого проживання та членів його сім'ї, інших осіб, і не надано право використовувати його для промислового виробництва.

Садовий будинок* — будинок для сезонного використання при веденні городнього, садового чи іншого індивідуального господарства.

* Додаток до пункту 2 наказу Фонду державного майна України та Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 23.12.2004 р. N 2929/227.

Далі. Як уже зазначалося вище, дохід від продажу об'єкта нерухомого майна визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче від оціночної вартості такого нерухомого майна, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до законодавства.

Продавати (купувати) нерухомість можна за будь-якою ціною, але якщо сума, зазначена в договорі, буде менше оціночної вартості, то для визначення розміру податку береться оціночна вартість.