Сумма денежных средств, которая необходима для создания данного объекта недвижимости. Субъективная ценность недвижимости для владельца

Министерство Российской Федерации по связи и информатизации

Сибирский Государственный Университет Телекоммуникаций и Информатики

Межрегиональный центр переподготовки специалистов

Экономика недвижимости.

Экзамен

Выполнил: слушатель

группа ЭДВ-053

вариант 02

                                                                               Проверил:

Новосибирск 2006

БИЛЕТ №2

ТЕСТОВОЕ ЗАДАНИЕ:

1.       Сумма денежных средств, которая необходима для создания данного объекта недвижимости:

1        издержки – денежная сумма, требуемая для создания или производства товара и услуг.

2        цена;

3        стоимость;

4        затраты.

2.       Субъективная ценность недвижимости для владельца, это какая стоимость?

1        рыночная;

2        инвестиционная;

3        нормативно-рассчитываемая;

4        потребительская стоимость отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Потребительская стоимость рассчитывается исходя из текущего использования объекта.

3.       Принцип оценки предполагает, что разумный покупатель не заплатит за данную недвижимость больше наименьшей цены, запрашиваемой за другой объект с эквивалентной полезностью.

1        вклад;

2        остаточная продуктивность;

3        замещение – предполагается, что разумный покупатель не заплатит за данную недвижимость более наименьшей цены, запрашиваемой за другой объект с эквивалентной полезностью.

4        полезность.

4.       Указать, какая функция используется при оценке.

          1        F1                2        F2                3        F3                4        F4

5.       Уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств это:

1        внешний износ;

2        Физический износ, материальное снашивание средств труда постепенная утрата ими своей потребительской стоимости и стоимости в процессе их производственного потребления, вследствие воздействия сил природы, а также чрезвычайных обстоятельств (пожаров, наводнений и т.п.).

3        функциональный износ;

4        моральный износ.

6.       При определении стоимости предприятия методом чистых активов как учитывается НДС?

1        не учитывается;

2        прибавляется;

3        отнимается; По методу чистых активов стоимость предприятия равна:

С = Восстановительная стоимость внеоборотных активов – физический износ активов + оборотные активы – налог на добавленную стоимость – долгосрочные пассивы – целевые финансовые поступления – краткосрочные пассивы + фонд потребления

7.       Кто в оценочной фирме определяет влияние различных факторов на стоимость недвижимости?

1        оценщик; Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оценивающего субъекта. Субъектом оценки выступают профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками. Объектом оценки является любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Это может быть бизнес, предприятие, фирма, банк, отдельные виды материальных и нематериальных активов.

2        директор;

3        эксперт-строитель;

4        маркетолог;

5        юрисконсульт.

Задача

Методом рынка капитала оценить стоимость фирмы. Исходные данные приведены в таблице.

Наименование показателей	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4	Оцениваемый объект
1. Рыночная стоимость акций, тыс.руб.	8420	7500	6200	8100	-
2. Прибыль чистая, тыс.руб.	4900	2000	3400	4800	5100
3. Выручка от реализации, тыс.руб.	32100	27300	29400	34200	40400
4. Чистый денежный поток, тыс.руб.	5120	3240	4020	5300	6480

Степень значимости аналогов:

Аналог № 1          -0,2

Аналог № 2          -0,4

Аналог № 3          -0,1

Аналог № 4          -0,3

Степень значимости мультипликаторов:

М1     -0,4

М2     -0,4

М6     -0,2

Решение:

Метод рынка капитал основан на сравнении оцениваемого предприятия с аналогом. По данному методу расчеты выполняются по следующим этапам:

1.  Выбор предприятий аналогов.

В данной задаче предлагается оценить 4 предприятия аналога: № 1, № 2, № 3, № 4.

2.  Проведение финансового анализа и сопоставление с оцениваемым предприятием.

Предприятия аналоги должны находиться в сопоставимых условиях и тождественны:

·  По объему и качеству производимой продукции;

·  По стратегии развития,

·  По сопоставимым финансовым характеристикам предприятий,

·  По размерам производственной мощности.

Так как в данной задаче есть сведения только по финансовым характеристикам предприятия, то финансовый анализ базируется на этом.

По предприятиям аналогам известны четыре показателя: рыночная стоимость акций, прибыль чистая, выручка от реализации, чистый денежный поток.

Для каждого предприятия каждый из перечисленных показателей известен.

При сопоставлении с рассматриваемым предприятием, оказывается, что нет рыночной стоимости акций, поэтому именно ее и нужно будет найти. Для этого переходим к третьему этапу.

3.  Выбор и вычисление оценочных мультипликаторов.

Так как по предприятиям аналогам известны четыре показателя: рыночная