Типичная мотивация инвестора — получение будущих выгод от вложений, произведенных сегодня. Именно инвестор тис! венного капитала инициирует процесс инвестирования и принимает решения об условиях и методах инвестирования.
Ипотечный кредитор в отличие от инвестора собственного капи-пгм имеет право на получение платежей по долговым обязательст-■М, если в инвестиционном договоре не предусмотрено участие I доходах от всего инвестированного капитала.
Арендатор является косвенным участником процесса финансиро-м.пшя, временно владеющим правом пользования объектом недвижи-Ьсти. Параметры арендного договора могут оказать существенное |/шяние на инвестиционно-финансовые решения.
Государство, с одной стороны, является косвенным участником процесса финансирования, так как накладывает законодательные ограничения на остальных участников процесса финансирования инве-миций в недвижимость. С другой стороны, является самостоятельным инвестором собственного капитала (средств федерального бюд-нмл, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов).
Инструменты инвестирования в недвижимость
Помимо традиционной формы — инвестирования собственного ка-■(тала —в мировой практике применяется широкий круг инструмента инвестирования в недвижимость: ипотека, опционы, гибридные фирмы обязательств, финансирование с применением аренды, лиши г, создание совместных предприятий и консорциумов инвесторов. Фьючерсы в настоящее время не являются финансовым активом на шике недвижимости, но, по некоторым оценкам, могут им стать.
Ипотека — это финансовый инструмент, заключающийся в предос-■Шлении кредита под залог недвижимости. Строго говоря, с позиций Юссийскрго гражданского права термин «ипотека» означает залог не-шпжпмости, являющийся одной из форм обеспечения обязательств — и П обязательно только кредитных. В этой связи более корректным яв-истся словосочетание «ипотечный кредит», хотя в зарубежной практи-• i i >ба термина часто рассматриваются как синонимы.
В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. м 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1, по договору об ИЮтеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по искательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовле-мн.ргиие своих денежных требований к должнику по этому обяза-■льству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой
Российская газета. 1998. № 137.
216 •РазделII. Капитальныевложения
стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредитора залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законо
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, об печенному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательст (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остает у залогодателя в его владении и пользовании. Договор об ипоте требует обязательной государственной регистрации и нотариально удостоверения.
Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательст и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, , ляющейся по российскому законодательству именной ценной бу гой и удостоверяющей следующие права ее владельца: (а) право получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченно • ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке; (б) право лога на указанное в договоре об ипотеке имущество.
Почти все сделки по покупке недвижимости совершаются с п влечением ипотечных кредитов. В тех случаях, когда для завершен инвестиционной сделки используются кредитные средства, говор что заемщик применяет финансовый леверидж (иногда использу термин «финансовый рычаг»). Обычно коэффициент ипотечной долженности (или доля заемного финансирования) составляет от до 80% стоимости недвижимости.
Ипотечный кредит, выданный под залог недвижимой собствен! сти, до этого момента свободной от залога, называют первой, и старшей, ипотекой. Последующие кредиты под уже заложенную с< ственность — это вторичные, или младшие, ипотеки. Иными словам это кредит с младшими закладными, являющийся по сути перезал гом. Поскольку младшая ипотека — это кредит под залог недвижим сти, в структуре финансирования которой уже присутствуют креу ты, существует определенная последовательность в погашении и течных кредитов. При нарушении кредитного обязательст обеспеченного ипотекой, в первую очередь удовлетворяются требо ния кредиторов по первой закладной, а затем — «младших» креди ров. Особенностью положения кредитора по младшей ипотеке яв ется то, что он принимает на себя обязательства по ранее выдани кредитам, и при неисполнении заемщиком обязательств должен п должать осуществлять платежи первому кредитору. Таким образо кредитор по младшей ипотеке, оказавшись в ситуации
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.
