Применяемые стандарты оценки недвижимости. Порядок оценки объектов нежилого фонда. Определения и понятия

Накопленный износ – совокупный износ основных средств, активов, аккумулированный за период эксплуатации основных средств, долгосрочных активов, определяемый суммированием износа за предыдущие периоды. В данном случае накопленный износ объекта складывается из физического, функционального и внешнего износов. Величина накопленного износа рассчитывается по формуле:

И = 1 – (1 – К_физ)  (1 – К_функ) (1 – К_внеш)

где К_физ – коэффициент физического износа; К_функ – коэффициент функционального износа; К_внеш – коэффициент внешнего износа.

И = 1 – (1 – 0,105)(1 – 0,00)(1 – 0,00) = 0,105 или 10,5 %.

4.1.6 Согласование результатов затратным подходом

Рыночная стоимость оцениваемого объекта с учетом износа и прибыли застройщика (исходя из задания на оценку объекта недвижимости, процент прибыли застройщика равен 15 %) рассчитана в таблице.

Определение рыночной стоимости по затратному подходу

Стоимость земли не учитывается при определении рыночной стоимости,   т. к. земельный участок находится в безвозмездном пользовании.

Стоимость, рассчитанная вышеуказанным подходом, может быть принята за рыночную стоимость, которая складывается в настоящее время на рынке.

ВЫВОД 1: Рыночная стоимость здания (офисного), расположенного по адресу: г.Белово; пгт.Инской; Микрорайон Технологий,13, «Бизнесс-Центр»  рассчитанная затратным подходом на дату оценки 1 апреля 2012г. составляет

39 662 468

 (тридцать девять миллион шестьсот шестьдесят две тысячи четыреста шестьдесят восемь) рубль без НДС.

4.2 Рыночный подход

Рыночный (сравнительный) подход − совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация по объявлениям в местных средствах информации.

В рамках рыночного подхода используется 3 метода определения стоимости объекта: метод сравнения цены 1 м² площади, сравнения валового рентного мультипликатора и сравнения коэффициента капитализации.

Однако наиболее частным в оценочной практике применяется первый метод. Он применяется при наличии достаточного количества достоверной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Этот метод реализуется в следующей последовательности:

− анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и выбор достоверной информации для анализа;

− определение подходящих единиц сравнения;

− выделение необходимых элементов сравнения;

− проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;

− приведения ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.

Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики.

Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения 1 м² площади, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

Метод сравнения цены 1 кв. м. площади

Характеристики объекта оценки и выбранных аналогов

Далее составляются процентные поправки к ценам объектом, в связи имеющимися между ними различиями.

Таблица корректировок по сравниваемым объектам

При введении поправок оценщик руководствовался следующим принципом: если сопоставимый аналог лучше оцениваемого объекта, то к аналогу вводится понижающий коэффициент, если же аналог хуже, то повышающий. Корректирующие коэффициенты, равные 1, введены при условии, что характеристики оцениваемого объекта и аналогов совпадают.

Корректировки на площадь проведены на основании анализа и расчетов. Стоимость небольших помещений почти всегда выше, чем стоимость больших помещений. Введены понижающие коэффициенты, потому что площади аналогов меньше, чем площадь оцениваемого объекта. Корректировка для аналога № 3 – 0,95, так как разница между площадью оцениваемого объекта и площадью аналога небольшая; для аналога № 1 и № 2 – 0,90.

Корректировки на местоположение аналогов проведены из-за несоответствия с местоположением оцениваемого объекта. Стоимость аналога № 2 в Кировском районе будет значительно ниже, чем в Заводском, поэтому для аналога № 2 корректирующий коэффициент составляет 1,35.

Корректировку на транспортную доступность для аналога № 2 вводим