Физическое обследование здания. Основные технические данные. Результаты обследования строительных конструкций здания

Таким образом, под воздействием внешней нагрузки все вышеописанные факторы могут действовать более активно и на большей площади.

·  Повышенное влияние температуры усиливает влияние всех выше перечисленных факторов.

Ремонтировать шиферную кровлю довольно просто. Правда, передвигаться по ее поверхности следует осторожно, ведь шифер материал хрупкий. Лучше всего воспользоваться в этом случае специальной лестницей-трапом, равномерно распределяющей вес человека по поверхности покрытия.

Ремонт шиферной кровли, как правило, сводится к заделке небольших трещин и сколов. Для этого используют цементный раствор, содержащий 1 часть (по массе) цемента и 2 части мелкого песка. Еще одно средство герметизации — клейкие ремонтные ленты на основе бутил-каучука. Поврежденный участок протирают хлопчатобумажной тканью, смоченной в уайт-спирите или бензине. Сняв с ленты защитную бумагу, наклеивают ее кусок на трещину, перекрывая ее на 3-5 см. Такие ленты покрыты сверху нетканым материалом, поэтому их можно окрашивать в нужный цвет.

5.Определение износа.

Определение физического износа

Определение физического износа зданий методом срока жизни.

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

И_физ = [ЭВ : (ЭВ + ОСФЖ)] × 100,                                   (2)

где И_физ -физический износ, %; ЭВ - эффективный возраст. За эффективный мы принимаем реальный возраст объекта, который равен 33 года; ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни. Оцениваемый объект Ι группы капитальности, следовательно, срок его физической жизни равен  175 годам.

И_физ = 33/(33+142) ×100=18,8 %.

Вывод: физический износ, определенный методом срока жизни равен 18,8 %.

Определение функционального износа

Функциональный износ - снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное несоответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества выполненных работ требованиям современных стандартов.

Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и конструктивного решения современным стандартам. Примером такого несоответствия может служить замена деревянных окон на пластиковые.

Учитывая, что год ввода в эксплуатацию – 1974 год, современная отделка здания отсутствует, но имеется достаточное количество дефектов, функциональный износ составляет около  20 %.

Определение внешнего износа

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п.

Метод срока жизни

Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.      

1) эффективный возраст оцениваемого здания - 33 года;

2) оставшийся срок физической жизни - 142 года.

И = [ЭВ : (ЭВ + ОСФЖ)] × 100, где И -физический износ, %;  ЭВ - эффективный возраст.                   

ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

И_внеш = 33/(33+142) ×100=18,8 %

Таким образом, внешний износ определенный методом срока жизни составляет 18,8 %.

Накопленный износ

И=100%−(100%− И_физ)(100%− И_функ )(100%− И_внеш),      

И=100% – (100%–8,5%)(100%–20%)(100%–8,5%)=0,5275

Вывод: накопленный износ составляет 53 %, т.е. обесценение объекта, составляет 53 %.

6. Определение снижения стоимости.

Главным фактором, влияющим на стоимость данного здания помимо накопленного износа объекта, является местоположение объекта. Учет фактора местоположения не приведет к снижению стоимости обследуемого здания, так как объект расположен в тихой, спокойной местности, на окраине поселка. Но кроме этого на стоимость здания влияют:

·  наличие развитой инфраструктуры;

·  функциональное назначение;

·  вид основных строительных материалов и тип конструкций здания;

·  геометрические характеристики объекта;

·  возможность изменения первоначального функционального назначения объекта, с учетом действующего законодательства;

·  накладываемые ограничения в использовании данного объекта (сервитуты);

·  экология;

·  наличие дополнительных улучшений и т.д.

Согласно экспоненте снижения прочности во времени конструкциям здания ещё далеко до значительной потери несущих способностей.

Физический износ 18,8% можно считать очень малым, конструкции находятся в рабочем состоянии и не требуют немедленных затрат и сложных ремонтных работ, поэтому он влечет за собой снижение стоимости не более чем на 29-32 %.

Вывод:  определяющими факторами при определении рыночной стоимости