Правовая экспертиза. Общие положения. Нежилые помещения трехэтажного офисного здания. Анализ документов, подлежащих проверке

Раздел 3. Правовая экспертиза

3.1. Общие положения

Правовая экспертиза является обязательным этапом большинства сделок, не только тех, которые связаны с покупкой или продажей недвижимости. Она проводится для того, чтобы избежать определенных финансовых потерь в дальнейшем. Юристы, которые участвуют в сделке, проверяют всю документацию, и, убедившись в том, что все бумаги юридически «чисты» сделка может быть проведена. Если в прошлых операциях, которые проводились прежними владельцами здания, могли присутствовать нарушения законодательства, то это может повлечь за собой немалые потери, величина которых может быть сопоставима со стоимостью здания. Если же были обнаружены определенные нарушения, дефекты или недочеты в документах, то покупатель может потребовать снижения покупательской цены, устранения конкретных нарушений или изменить решение об его участии в сделке.

В процессе правовой экспертизы проверяются все документы компании, которая владеет зданием, в частности соблюдение всевозможных норм, прав на земельный участок, на котором находится здание и обязательств, взятых на себя владельцем. Все документы, подлежащие проверке, можно условно разделить на 4 группы:

1) документы, устанавливающие право собственности на объект недвижимости;

2) документы, подтверждающие права организации на ведение деятельности;

3) договора внутренние (устав, трудовые договора, должностные инструкции и пр.);

4) договора внешние (договора с подрядчиками, заказчиками, управляющими компаниями, на поставку жилищно-коммунальных услуг и пр.).

1. Документы, устанавливающие право собственности на объект недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

1)  Акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

2)  Договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

3)  Акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения.

4)  Свидетельства о праве на наследство.

5)  Вступившие в законную силу судебные акты.

6)  Акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

7)  Иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

8)  Иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

2. Документы, подтверждающие права организации на ведение деятельности.

1) Свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

2) Свидетельство о постановке юридического лица на учет в налоговом органе;

3)  Лицензии на вид деятельности;

4) Свидетельство о регистрации индивидуального предпринимателя.

3. Внутренние договоры.

1)  Устав;

2)  Учредительный договор;

3)  Протоколы и решения руководящих органов;

4)  Трудовые договора;

5)  Гражданско-правовые договора (договор подряда, договор возмездного оказания услуг, договор поручения, договор аренды транспортного средства с экипажем, договор на выполнение НИОКР, договоры перевозки и транспортной экспедиции);

6)  Акт сдачи-приемки дел;

7)  Штатное расписание аппарата предприятия;

8)  Структурная и штатная численность;

9)  Должностные инструкции;

10) Бухгалтерские документы (отчетность, баланс и пр.).

4. Внешние договора.

1)  Дилерские и дистрибьюторские  договора;

2)  Договора рекламных и полиграфических услуг;

3)  Договора аренды

4)  Договора внешнеэкономической деятельности;

5)  Договора на техническое обслуживание;

6)  Договора поставки;

7)  Договора строительных и подрядных услуг;

8)  Договора финансовых и маркетинговых услуг;

9)  Договора юридических и информационных услуг;

10) Посреднические договора;

11) Прочие договора.

 3.2. Нежилые помещения трехэтажного офисного здания

Юридический адрес: г. Белово, пгт. Инской, Микрорайон Технологий, 13. Рассматриваемый объект недвижимости находится в общей долевой собственности общества с ограниченной ответственностью «Деловой Мир». Общая площадь нежилых помещений: 1617,9 м². Запись о размерах доли в праве каждого из собственников объекта недвижимости зафиксирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3.3. Анализ документов, подлежащих проверке

У собственника помещений имеется собственный пакет документов. Одним из главных правоустанавливающих документов в этом случае будет являться свидетельство о государственной регистрации права. В нем описывается:

1)  субъект и объект права;

2)  вид права;

3)  существующие ограничения (обременения);

4)  дата выдачи свидетельства с указанием документов-оснований для получения права собственности.

На свидетельстве о государственной регистрации права имееться печать регистрирующего органа и подпись уполномоченного лица с расшифровкой. Все данные, имеющиеся в свидетельстве, точны и достоверны.

Документами-основаниями для получения права собственности являются