Понятие и признаки недвижимости. Место недвижимости в рыночной экономике. Общая классификация объектов недвижимости

1.Понятие и признаки недвижимости.

Пон-ие НИ было сформир. в римск. праве в связи с введ. в гражд. об-от зем.уч. и др.объектов.В России было применено в указе Петра1 для огрнич. оборота Н и наследов.С 1998 в ГКРБ было закреп. деление им-ва на движ. и недвиж. К Н. относ. – зем.уч.,уч. недр,обособл.водн.объекты,леса, многочисл.насажден.,здания, сооруж.,также приравн. п/п как комплекс, подлежащ. гос. регистр.воздушн. и морская среда,космич.объекты.Вещи не относ. к недвиж. иму-ву(деньги и цен.бум.).Н.-зем.уч. и все то, что с ними прочно связ., перемещ. к-ых без соразмер. ущерба назнач. не возмож.Каждый объект Н. в реальн. действит. сущ. в единстве физ., эк., соц. и правов. св-в…Осн. приз-и:*стационар,неподвиж.;*материальность;*долговечность. Н. обладает повыш. эк. ценностью.Это обуслов. тем, что она предназнач. для длит. пользов. и не потреб. в процессе использ.,т.е.требует больш. затрат для поддерж.ее в надлежащ. виде.С т.зр. эк. объект Н. может рассматр как благо и как источ. дохода.В кач-е источ.дохода-основа с/х пр-ва, самостоят. объект инвестир., часть нац. богатства, объект налогооблаж.,источник прир.рес-ов.Выделяют прчмой и косвенный источники.Прямой-объект купле-продажи;косвен.-жилое строи-во.Благо обладания объкт.Н. связано с издержками и риском. На собств. возлаг. обяз-ти содержан.объкт. Н. в случ.,если это бремя не возлож. на др.лицо.Н.всегда выступает как объект долгосроч. инвестир.

2. Место недвижимости в рыночной экономике. Общая классификация объектов недвижимости.

С объектами Н. тесно связано экон. и правов. регул-ие гос-ом различ. сфер жизни общества и материал. про-ва.Основ., базов. объект Н. - земля , занимает уникал. и ключ. знач. во всей сис-е предп-кой деят-сти людей и самой их жизни.В рыноч. среде земля имеет многофункц. назнач. В качестве природного объекта, существующ. независимо от воли людей, Земля -это вся планета, выполняющ. важнейш. экологич.фун-ию. Одновременно земля- это и почва, и верхний слой нашей планеты, ее поверхность или пространственный базис -объект хозяйств. и, следовательно, отра-ет эк. отнош.. Соц.роль земли в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И, наконец, земля как территория гос-ва или выполняет политич. ф-ию. Поэтому совершение сделок с зем. уч. регу-ся не только конституцион. нормами и зем. правом, но и граждан. закон-ом с учетом лесного, экологич.о и иного спец. закон-тва.Н. классифиц. 1)по происхождению и назнач.:*естеств. природ.объекты(зем.уч.,лес, многолет насажден,водн.объкты,уч.недр);*искусств. щбъекты:-жилая недаиж(малоэтаж.дом,многоэтаж.4-9,дом повыш.этаж.10-20,высотн. дом >20)-комерч. недвиж.(офисы,рестораны,гостиницы,склады и др)-обществ.здания и сооруж(личебно-оздоров.,культурно-росвет.,спец.здания и сооруж)-инженер. сооруж(мелиоратив.сооруж,компл.инженер.подготов. уч.зем.под застройку).Искуст.объекты м.б. построены и готовы к эксплуат., м. требов. реконструк. или кап.рем-та,относ к незакон.объектамстр-ва:-объекты на к-ых ведутся работы;-объектв на к-ых работы прекращены.2)в завис. от подходов объекты классиф.:*на основе марк. подхода:-жильё выс. ст. комфорт.(7 крит-ев:местополож,материалы при стр-ве,инженер.обеспеч.,инфростр,элит. позиционир.дома,клубность,управ.Н);-жильё повыш.комфорт.(ориентир на запросы и доходы граждю,к-ые принято назыв. ср. классом);-типовое жильё(размещ.в любом районе города);-жильё низ. потреб. кач-в(для нас-ия с низ. платежеспос.);*на основ градостр. ариентир.:-дома старого фонда(дорев. дома);-дома постройки 17г –к.30ых)-сталин.дома;-дома 1 поколения(хрущевки);-дома 2 покаления(70-80гг);-совр.жил.дома;*в зав.от мат-ла наруж.стен:-с кирпич.стенами;-панел;-монолит;-деревян;-смеш.типа;*в зав.от продолж.и х-ра исрольз:-первич(место прожив.постоян);-вторич(загород,использ периодич);*по х-ру использ:-жилая;-комерч;-произв;-с/х;-спец.;*по ст.специализ.:-специал и неспециал;*по воспроизв.в натур форме:-невоспроиз(зем.уч.,месторажд.ПИ);-воспроизв.(здания,сооруж.,многолет насажд).

3. Жизненный цикл объектов недвижимости.

ЖЦ-это последоват. процессов существован. объекта Н.от замысла до ликвидации.Стадии ЖЦ:1.предпроект-анализ р.недвиж.,выбор об.Н,формир.стратегии проекта,инвестир.2.проектир-разраб финн.схемы,орган-ия финансир. и выбор архит-инженер гр. На первых 2х ст. прибыли нет.(мативац.х-р)3.строит-ва-координ.и ведение строит. работ,контроль и кач-во стр-ва,состав.смет затрат и расходов.4.эксплуатации-предполаг. обслуж. и ремонт объектов,их реконструк.Эксплуат включ.:эксплуатация и ремон оборудован и помещ.;противопажар. охрану и техн.безопасн.;управ.коммуникац;утилиз.и перераб.отходов,устранеие аварийн.сит-ий и охрана объекта.5.закрытие объекта-полная ликвидац.его первонач. и приобрет. ф-ий.Результат либо снос,либо качественно новое развитие.