договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Существенными условиями договора аренды недвижимости являются предмет, цена и срок договора.
Предмет – это здание (жилое и нежилое) и сооружение (склад, плотина, забор и т.д). специфика аренды зданий и сооружений состоит в том, что по договору аренды недвижимости в аренду переходят не только эти объекты, но и сам земельный участок, который занят этой недвижимостью или необходим для ее использования (ст.623 ГК). Здание или сооружение является в этом случае главной вещью, а земельный участок – принадлежностью.
В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором это право не определено, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением (п.2 ст.623 ГК).
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или договором с собственником земельного участка (п.3 ст.623 ГК).
В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст.624 ГК).
Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (ст.625 ГК). При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 394 настоящего Кодекса, не применяются, в соответствии с которыми, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Это кардинальное отличие от обычной аренды.
Поскольку в ст.625 ГК речь идет об установлении именно размера арендной платы, то стороны обязаны указать ее денежный эквивалент (размер), даже если плата установлена в неденежной форме.
Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Это значит, что после заключения договора аренды здания или сооружения с не оговоренной платой за пользование земельным участком, на котором оно расположено, арендодатель не может требовать отдельной платы за землю. Действительно, здание и сооружение может располагаться на земельном участке, находящемся у их собственника, например, в бессрочном (постоянном) пользовании. Передать такой участок в аренду собственник здания или сооружения вообще не имеет права. К тому же ГК не упоминает о переходе каких-либо прав на земельный участок при аренде находящихся на нем зданий и сооружений. Это ее существенное отличие от норм о продаже недвижимости. Плата за пользование земельным участком, означает, что свои расходы по оплате землепользования собственник здания или сооружения компенсирует за счет их арендатора.
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Порядок передачи здания или сооружения в аренду (ст.626 ГК) весьма сходен с порядком передачи недвижимости в собственность при купле-продаже. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами.
2. Аренда земельных участков.
В качестве отдельных видов договора купли-продажи ГК РБ выделяет продажу недвижимости и продажу предприятия. Видами аренды с объектом в виде недвижимого имущества ГК называет
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.
