Ключевые понятия и термины оценки недвижимости и ОФ. Законодательное определение недвижимости, страница 4

Качественные методы:

- относительный сравнительный анализ (мультипликаторы);

- распределительный анализ (метод общей группировки) – ранжирование сравниваемых продаж и определение места объекта оценки в этом ряду;

- индивидуальные опросы экспертов (персональное интервью).

Все факторы в совокупности создают новую добавочную стоимость.

Фактором производства является элемент, который создаёт добавочную стоимость.

Базис для определения земли методом остатка определяется как: все факторы вычитаются, а то что остаётся свободным от потребности капитала и сырья и будет являться остаточной стоимостью – базисом.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ МЕТОДОМ ОСТАТКА (ТЕХНИКА ОСТАТКА ДЛЯ ЗЕМЛИ)

МЕТОД ОСТАТКА (ТЕХНИКА ОСТАТКА для земли) – это один из методов прямой капитализации (прогнозирование дохода за короткий период времени, как правила за 1 год (в ставке капитализации + норма возврата капитал – это главное отличие от дисконтирования)).

Техника остатка для земли использует положения классической экономики земли. Доход приписываемый земле является остатком из общего дохода приносимого производственным объектом после вычета части дохода на удовлетворение основных факторов производства: труда, капитала и менеджмента. При условии сбалансированности этих основных производственных ресурсов доход получаемый от земельного ресурса принято называть земельной рентой.

Земельная рента – это тот доход, который мы относим на долю землю. Т.е. стоимость земли во многом определятся земельной рентой.

Местоположение земли будет характеризовать её стоимость.

Алгоритм расчета методом остатка:

исходными данными для расчета являются: чистый годовой доход, ставки доходности для земли и для улучшений, стоимость одной из составляющих, например, стоимость улучшения. Ставка доходности для земли будет включать только ставку дисконтирования, т.к. в землю как базис для недвижимости не вкладывается дополнительного капитала. Для улучшений – ставка капитализации включает ставку дисконтирования + норма возврата капитала.

Для оценки свободного участка земли необходимо выявить близко расположенный земельный участок с недавно построенным зданием. Данные о доходности этого объекта и будут основой оценки стоимости свободного участка.

Пример:

Объект приносит 250 000 рублей чистого годового дохода.

Стоимость здания определенная затратным подходом, составляете 1 200 000 руб.

Срок экономической жизни здания 40 лет.

Из чистого годового дохода, приносимого объектом, надо выделить долю, которая приходиться на здание.

Остаток, представляет доход, относимый на землю.

Здание стоит 1200000 руб. Доля дохода на здание рассматривается как инвестиционный доход. Следовательно, надо определить какой доход может обеспечить привлечение инвестиций в этом размере.

На период оценки норма дохода по инвестициям для подобных объектов составляет (R_общ) 15%.

Зная срок экономической жизни и норму дохода на инвестиции, определяем ставку капитализации для здания:

R_ЗД = R_общ + H

R_ЗД = 0,15 + 1/40 = 0,175, где 1/40 – норма возврата капитала при линейном возмещении стоимости.

(модель Ринга).

Доход приходящийся на здание, будет равен:

ЧОД_ЗД = R_ЗД *V_ЗД,

0,175 * 1200000 = 210 000 руб.

Доход, относимый к земле, будет равен:

ЧОД_Зем = 250 000 – 210 000 = 40 000 руб.

Стоимость земли равна:

V_Зем = ЧОД_зем : R_общ,

V_Зем = 40 000 : 0,15 = 266 667 руб.

Ставка капитализации для земли равна норме прибыли (в примере норма прибыли – это норма дохода на инвестиции). Ставка дохода на землю не включает компонент возврата капитала.